关于开展个人住房商业性贷款直转住房公积金贷款的通知

关于开展个人住房商业性贷款直转住房

公积金贷款的通知

各缴存单位、缴存职工，合作银行：

为切实减轻职工偿还商业住房贷款利息压力，彰显住房公积金制度的优越性，根据《2022年江西省住房公积金工作要点》(赣建金〔2022〕2号)、《吉安市住房公积金管理委员会2016年第一次全体成员会议纪要》(吉房金委〔2016〕2号)、《关于优化调整个别住房公积金信贷管理措施的通知》(吉房金委〔2016〕4号)精神，个贷率低于90%开通个人商业性住房贷款转为住房公积金贷款业务(以下简称“商转公”)。我中心决定开通“商转公”直转业务，现将相关事项通知如下：

一、开通条件

我市住房公积金个贷率低于90%开通“商转公”，个贷率高于90%暂停“商转公”。以月为单位，每月3日前将上月个贷率通过“吉安市住房公积金”微信公众号、APP对外发布。当个贷率低于90%时，从10日起开通“商转公”;当个贷率高于90%时，从10日起暂停“商转公”。个贷率为我市住房公积金个人住房贷款余额与缴存余额的百分比。

二、“商转公”适用对象

我中心现阶段开通的“商转公”业务是指在本地缴存住房公积金职工在本市购房，现已取得房屋不动产权证且唯一抵押的纯商业住房贷款转为纯住房公积金贷款(简称“两本两纯一证”)。具体为：

1.符合我市住房公积金贷款条件

①申请人在本市范围内连续足额缴存住房公积金满6个月，申请人为所购自住住房的产权人，具有稳定的职业和收入，有偿还贷款本息的能力(月还款额与月收入之比不超过50%)。

②借款申请人和配偶未使用或只使用了1次住房公积金贷款已结清(即夫妻双方合计只能使用2次公积金贷款，请谨慎使用贷款次数)。借款申请人和配偶在本市范围内不超过2套住房(含本次“商转公”贷款房屋)。

③借款申请人和配偶信用条件符合要求。存在以下情形之一的，为信用不符合要求：近24个月内，有连续三次(含)以上、累计六次(含)以上(单次金额500元以上)恶意逾期还款记录;存在呆账、核销、止付、被强制执行等情况;纳入公积金“黑名单”;纳入社会失信被执行人名单。

2.申请人必须在本市范围内有尚未还清的纯商业住房贷款，商贷所购住房在本市范围内。

3.申请“商转公”贷款的房屋已取得不动产权证或房屋所有权证，并办理抵押登记且唯一抵押。

三、“商转公”贷款额度

符合“商转公”条件的职工，贷款额度的确定需同时满足以下条件：

1.不高于申请人商业住房贷款剩余本金。

2.申请人以该住房办理了提取公积金(包含购房提取、偿还商贷提取)的，可贷额度按以下公式计算：

可贷额度≤公积金贷款最高额度-(已提取金额-商贷已偿还贷款本息)

其中，商贷已偿还贷款本息是指申请人在申请“商转公”时间节点累计已偿还商贷本息。当(已提取金额-商贷已偿还贷款本息)<0时，取值为0。

3.职工贷款额度与账户余额及缴存年限挂钩：可申请贷款额度=(借款申请人住房公积金账户余额+共同申请人住房公积金账户余额)×倍数×缴存年限系数。

账户余额：以贷款申请时申请人个人账户内的余额为准，将借款申请人、共同申请人住房公积金账户余额相加得出个人住房公积金账户余额。

倍数：倍数值取20。

缴存年限：依据职工正常缴交住房公积金的时间连续累加确定其缴存年限，夫妻双方共同申请贷款取缴存年限最大值，缴存时间在6个月至12个月之间年限系数为1，缴存年限每增加1年系数增加0.1，缴存年限系数最大值取1.5。夫妻双方有一方在异地缴存的，依次类推。

4.不超过贷款最高额度。

在吉安市中心城区(井冈山经开区、吉州区、青原区、庐陵新区)购房的，夫妻双方均缴存住房公积金的职工家庭(至少有一方在吉安市范围内缴存)，住房公积金贷款最高额度为70万元;本地单缴存职工住房公积金贷款最高额度为60万元。

在县(市)购房的，夫妻双方均缴存住房公积金的职工家庭(至少有一方在吉安市范围内缴存)，住房公积金贷款最高额度为60万元;本地单缴存职工住房公积金贷款最高额度为50万元。

四、开通时序

在具备开通“商转公”条件的情况下，按照“先试点后全市推开”的原则，在市本级各合作银行开展，取得成效后再在全市范围内推广;职工在非中心合作银行办理的商业住房贷款不开通“商转公”业务。

五、办理流程及资料

1.申请人(符合第二大点“商转公”适用对象条件，已婚的需夫妻双方共同申请)持身份证到公积金业务窗口提出申请。

2.公积金窗口确定贷款资格，一次性告知。

3.符合条件的申请人，需提供以下申请材料原件。

身份证、婚姻证明、户口本、原商贷还贷银行卡;征信报告(2个月内有效，报告上显示未结清但事实已结清的其他贷款需提供结清证明及还款流水);不动产权证或房屋所有权证、商贷借款合同、申请公积金贷款当月的银行还款流水(含贷款余额、累计还款金额、剩余本金等)。

4.公积金中心直属科或办事处审核。

5.公积金中心审批。

6.审批通过后，由公积金业务窗口受理人员通知申请人领取公积金借款合同及中心出具的“顺位抵押函”到不动产登记办理第二顺位抵押登记。

7.公积金中心安排专人领取抵押权证。权证领取人联系商贷银行，若公积金审批金额小于商贷余额，由商贷银行通知借款人在还贷银行卡上存足商贷与公积金贷款的本息差。

8.商贷银行向公积金中心出具“商转公”告知函，公积金中心放款，放款前一天，公积金中心安排专人通知商贷银行、借款人，商贷银行联合借款人于公积金放款当日办理借款人的商贷提前结清手续，借款人应于公积金放款当日到商贷银行办理结清商贷手续。借款人领取商贷结清证明及抵押权证并到不动产登记中心办理银行贷款抵押权注销手续。

9.商贷银行于商贷结清5个工作日内将商贷结清、抵押权注销凭证移交至公积金中心，“商转公”业务办结。

特此通知

附件：吉安市个人住房商业性贷款直转住房公积金贷款(简称“商转公”)政策解读

吉安市住房公积金中心

2022年8月10日

附件：

吉安市个人住房商业性贷款直转住房公积金贷款(简称“商转公”)政策解读

一、“商转公”对象资格问题

(一)职工在申请“商转公”前6个月应连续足额缴存住房公积金，个人公积金账户状态为“正常”，欠缴(经市住房公积金管理委员会同意缓缴的除外)、封存、或销户的，不得申请“商转公”。

(二)职工除符合《吉安市住房公积金管理实施细则》规定的贷款条件，即应为贷款房屋的产权人，信用状况良好，具有还贷能力等外，还应为原个人住房商业性贷款的借款人，配偶是“商转公”住房的共有产权人的，也可作为“商转公”的借款申请人。

(三)职工及配偶已使用2次及以上住房公积金贷款的，或有尚未结清住房公积金贷款的，或在我市范围内已有2套及以上有效产权住房的均不能申请“商转公”。

二、“商转公”房屋适用范围问题

(一)现阶段“商转公”仅适用于本市缴存职工在本市购房已办理的个人住房商业性贷款，包括购买新建商品房贷款(现已取得产权证)和购买二手房贷款。职工以购房贷款名义取得但贷款资金实际并非用于购买住房的商业性贷款以及其他各类非购房类商业性贷款比如“装修贷”等均不能转为公积金贷款。

(二)原商业性购房贷款所购住房已办理不动产权证书，不存在除该笔商业性住房贷款之外的抵押、查封、设立居住权等权利限制情形，在“商转公”贷款发放前可以正常设定公积金中心为第二抵押权。

三、“商转公”贷款额度确定问题

符合“商转公”条件的职工，贷款额度的确定需同时满足以下条件：

(一)不高于申请人商业性住房贷款剩余本金。

(二)职工以该住房办理了提取公积金(包含购房提取、偿还商贷提取)的，可贷额度按以下公式计算：

可贷额度=公积金贷款最高额度-(已提取金额-商贷已偿还贷款本息)

其中，商贷已偿还贷款本息是指职工在申请“商转公”时间节点累计已偿还商贷本息。当(已提取金额-商贷已偿还贷款本息)<0时，取值为0。即：商贷已偿还贷款本息大于或等于提取公积金金额时，不再另行扣减;商贷已偿还贷款本息小于提取公积金金额时，需扣减差额部分。

(三)与账户余额及缴存年限挂钩：可申请贷款额度=(借款申请人住房公积金账户余额+共同申请人住房公积金账户余额)×倍数×缴存年限系数。依据职工正常缴交住房公积金的时间连续累加确定其缴存年限，夫妻双方共同申请贷款取缴存年限最大值，缴存时间在6个月至12个月之间年限系数为1，缴存年限每增加1年系数增加0.1，缴存年限系数最大值取1.5。倍数值取20。

(四)不超过住房公积金贷款最高额度。

在吉安市中心城区(井冈山经开区、吉州区、青原区、庐陵新区)购房的，夫妻双方均缴存住房公积金的职工家庭(至少有一方在吉安市范围内缴存)，住房公积金贷款最高额度为70万元;本地单缴存职工住房公积金贷款最高额度为60万元。

在县(市)购房的，夫妻双方均缴存住房公积金的职工家庭(至少有一方在吉安市范围内缴存)，住房公积金贷款最高额度为60万元;本地单缴存职工住房公积金贷款最高额度为50万元。县(市)区“商转公”的开通时间、合作银行另行通知。

四、“商转公”资金结算和抵押变更问题

(一)“商转公”采取直转的模式办理，不需职工自筹资金提前结清商贷。

(二)公积金中心在对符合“商转公”条件的职工审批通过、办妥顺位抵押后，向原商业性住房贷款银行的中间过渡账户发放“商转公”贷款资金。原商业性住房贷款银行收到公积金中心发放的“商转公”贷款资金当日负责将职工原个人住房商业性贷款提前结清。若“商转公”发放的资金小于职工商业性住房贷款余额，在接到银行通知后，职工应在公积金贷款发放前在商贷还款银行卡上足额存入资金，并授权商贷银行扣划;若“商转公”发放的资金大于职工住房商业性贷款余额，商贷银行必须于“商转公”贷款发放当日将差额部分转入职工商贷还款银行卡。

(三)原个人住房商业性贷款结清后，职工应积极配合及时解除原商贷银行的抵押权，公积金中心顺位为第一抵押权人。