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《民法典》已经开始实施,和房产有关的全在这里

2021-01-05 11:34:24  来源:腾讯网  点击()  我要评论(0)
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十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》,这部法律自2021年1月1日起正式施行。房产,作为中国家庭中最重要的财富,《民法典》对房产中的买卖、租赁、抵押、居住、物业管理、小区治理等都做出了全面的规定,下面就一起看看《民法典》中跟房产有关的。

1、房产占用土地的剩余土地使用年限

现在的商品房住宅的土地使用权限一般是70年,那么70年满期后怎么办一直是全民热议的问题。这次《民法典》对此给出了答案,住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期,续期要交费。物权编第359条第1款规定:“住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期,续期费用的缴纳或者减免,依照法律行政法规的规定办理。”对于续期需要缴费的标准,在民法典中并没有具体规定,将依照续期时行政法规的规定办理。

所以买房的时候除了户型、地段之外,务必关注要买房子的土地使用权期限,如果所剩时间较短,那么您还将面临一笔续期的花销。

2、已经抵押的房屋,可以不解除抵押直接办理过户

买房一般都会通过银行借款,银行会要求办理房产抵押手续,也就是说,我们什么时候还清银行的钱,银行便可以为我们解除抵押,同时,房产也可以上市进行销售。而民法典实施之后,这个问题将迎刃而解。

根据民法典物权编第406条第1款规定:“抵押期间抵押人可以转让抵押财产,当事人另有约定的,按照其约定。抵押财产转让的,抵押权不受影响。民法典物权编第406条第2款规定:“抵押人转让抵押财产的,应当及时通知抵押权人。”

这两条法规的意思是,房子已经设定了抵押,抵押人也就是产权人仍然可以将房子出售。即设立抵押的房子可以卖,抵押权可以跟着房子走,就是说可以带着抵押权卖。抵押权不影响房产的交易流转,卖房子不需要取得抵押权人同意,但是产权人卖房子时必须通知抵押权人。

3、购买前必须查明房产的居住权

声明一下:现在的房屋都没有设置居住权!居住权制度将于明年1月1日实施,也就是从明年开始,房屋所有权人可能会去不动产局,在自己的房产上为亲人甚至保姆设置居住权。

法律规定,居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外。居住权期限届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。

4、买房绕开中介,想省钱“跳单”,难!

众所周知,在购买二手房的时候,中介公司所收取的中介费并不便宜,一般按房价的2%收取。如果一线城市一套房在1000万左右,中介公司则需要拿走将近20万的中介费用。看着这么大一笔钱被中介收走,不少人都表示心疼不已。很多朋友便在买卖房子时经过中介介绍,认识买家或者卖家后,私下联系对方,最后私下跟对方成交签订房屋买卖合同。还有的朋友对于同样的房源货比多家,找收费最低的中介成交,这样做都是为了省中介费。

同样的逃避缴纳中介费的情况还发生在房屋租赁中,经常导致房屋中介人员白忙一场,却无法收到本应属于公司的中介费,有很多中介公司为此不得不与客户对簿公堂。

《民法典》第965条规定:“委托人在接受中介人的服务后,利用中介人提供的交易机会或者媒介服务,绕开中介人直接订立合同的,应当向中介人支付报酬。”也就是说,国家从法律层面上给这种投机取巧、逃避中介费的不诚信行为一个否定的评价,以法律条文的形式告诉这些人,这样做不行,需要尊重中介人员的劳动,按照相关规定缴纳中介费。


5、妻子有权要求小三追回财产,全职妈妈离婚有赔偿。

说得直白一点,婚姻期间,丈夫背着妻子在外面找小三,并给小三买车买房,侵害了妻子对共同财产的平等处理权,妻子可以通过两种方式维权:

1、起诉小三,认定赠予行为无效,要求小三返还财产;

2、起诉丈夫离婚,并且要求丈夫净身出户,因为丈夫行为属于转移夫妻共同财产行为,离婚时丈夫必然少分或者不分财产。

全职妈妈如果离婚,可以请求另一方进行补偿。

根据《民法典》1088条规定,夫妻一方因抚育子女、照料老年人、协助另一方工作等负担较多义务的,离婚时有权向另一方请求补偿,另一方应当给予补偿。具体办法由双方协议;协议不成的,由人民法院判决。

关于婚前父母出资帮子女买房,属不属于共同财产呢?

《民法典》规定,如果没有和子女订立书面或者公开的字据约定,那么结婚后男方在房本上加上女方名字,离婚时会所谓双方共同财产,平均分割;但如果房本上没有加上女方名字,将属于个人财产,男女反之也是如此。

6、小区公共部分广告收益,归业主共有。

如今城市里的住宅楼,基本上都有配套电梯,这给居民上下楼提供了便利。

但不知从何时起,小区的电梯里放置了各式各样的广告,而由此带来的广告收益归属也存在着诸多争论。

比如一个小区共有8栋楼,每栋楼有3个单元,每个单元有2部电梯,那么小区的68部电梯里,那些广告收益一年有多少?钱都去哪儿了?

并且,随着小区入住的业主越来越多,电梯里面的广告也增多了,很多这些在小区公共区域设立的广告,并未经过业主同意。

最后的广告收益和支出,结余等等,也没有告知所有业主。物业公司不是找各种理由搪塞,就是从未向业主公布过电梯广告的收益情况,这笔收益最后成了糊涂账。

《民法典》进一步加强了对建筑物业主权利的保护,明确了公共收益的归属。第274条规定,小区内的道路、绿地以及其他公共场所、公用设施属于业主共有财产。

所以,电梯属于小区公共设施,当然属于业主共有财产。

其次,《民法典》明确规定了小区共有部分产生收益,在扣除合理成本之后,属于业主共有。

如果物业公司将这些收益作为自己的经营收益,侵害全体业主权利的,构成侵权行为。包括小区外墙广告也是如此。

同时,广告收益应当及时向业主公示。

现实生活中,由于大多数小区没有成立业主委员会,加上业主法律意识不强,物业公司将电梯广告收益情况隐瞒不报,私自支配这笔收益,已经成了普遍现象,许多业主对该部分收益的去向并不清楚。

《民法典》实施后,希望小区物业公司能够增强法律意识,依法将电梯广告等公共区域的收益及时向业主和业主委员会公布。

所以,你家小区的电梯广告和外墙广告收入,是属于全体业主的,物业公司一定要公布收支结余明细,以后上门找物业理论这事,业主可以拿出《民法典》作为自己有力的法律后盾。

同时《民法典》关于小区物业还有几个规定:

1、高空抛物找不到抛物者的,由未能尽责的物业承担,倒逼物业公司做好监控管理;

2、物业公司采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费,属违法行为;

3、炒掉物业公司以前需要三分之二的业主同意,现在只需要一半的业主同意。

7、租房合同有效期间,房东卖房,租客可以继续住。

根据《民法典》规定,租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。

这意味着,如果租客与房东签订了2年的租房合同,但是房东在这2年内却把房子卖了,此时的房屋所有权变更,并不影响之前的租赁协议,租客可以继续住,直到租赁合同期满为止。

以后,在租房合同有效期间,再也不担心房东突然卖房了,对于房东来说,如果有卖房计划,也尽量不要和租客签订时间跨度很长的合同了。

8、《民法典》与时俱进地,对遗产继承人的范围进一步扩大和明确。

因为如今单身率,丁克家族数据的居高不下,很多房产可能面临,无人可继承的情况,所以明确了以下几种人,可以继承遗产。

1、侄子侄女可以继承叔伯遗产;

2、出嫁的女儿,有平等的继承权;

3、胎儿有继承权,遗产分割保留其份额;

4、城镇户口子女,能继承农村户口父母的房子。

出生胎儿有权利继承遗产,侄子外甥可以继承叔伯的遗产,不必收回国家,不仅如此,出嫁的女儿,也拥有遗产继承权,不尽孝者,不分或者少分遗产。


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