《吉安市住宅物业管理条例 (草案)》修改意见和建议公告

吉安市住宅物业管理条例（草案）

章　总则

条【目的依据】 为了规范住宅物业管理活动，提升物业服务水平，维护物业管理各方的合法权益，营造良好的居住和生活环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江西省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条【适用范围】 本市行政区域内住宅物业管理及其监督管理活动，适用本条例。

本条例所称住宅物业管理（以下简称物业管理），是指住宅物业管理区域内的业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，为业主提供服务，维护环境卫生和相关秩序的活动。

第三条【政府职责】 市、县（市、区）人民政府统一领导本行政区域物业管理活动的监督管理工作，建立物业管理工作综合协调机制，协调解决物业管理工作中的重大问题，将物业管理纳入社区治理范畴和现代服务业发展规划，建立和完善化、社会化和市场化的物业管理机制，鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平。

具有行政管理职能的井冈山经济技术开发区、庐陵新区管委会根据市人民政府的规定，承担前款规定的职责。

第四条【职责分工】 市、县（市、区）人民政府住房和城乡建设主管部门是本行政区域物业管理主管部门，负责本行政区域内物业管理活动的监督管理。

城市管理、自然资源、发展改革、公安、人民防空、民政、应急管理、消防救援、生态环境、市场监督管理等部门按照各自职责，共同做好物业管理活动的监督管理工作。

街道办事处、乡镇人民政府应当建立本辖区物业管理工作制度，明确部门和人员，负责依法组织和指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，协调物业服务与社区管理、社区服务的关系，监督物业管理活动，调解处理物业管理纠纷。

居（村）民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府做好物业管理相关工作。

第五条【物业管理信息服务平台】 市、县（市、区）人民政府应当建立并逐步推广使用物业管理信息服务平台，用于业主公共事务表决、物业服务企业和项目经理信用信息等物业管理相关信息公开。

第六条【行业协会职责】 鼓励建立物业管理行业协会，加强行业自律管理，规范物业服务企业经营行为，促进依法诚信经营，推动行业健康有序发展。

第二章  物业管理区域及设施

第七条【物业管理区域】物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划定。

第八条【业主共有物业】 住宅物业管理区域内的下列配套设施设备和相关场地属于业主共有，任何单位和个人不得擅自占有、处分：

（一）物业管理用房、门卫房、值班房、共用设施设备机房以及其他为物业管理区域服务的公共用房；

（二）共用的住宅基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面，架空层、走廊、通道、楼梯间、电梯间以及屋面、外墙的附属空间；

（三）物业管理区域内除城镇公共道路以外的其他道路，除城镇公共绿地或者依法属于个人以外的其他绿地，电梯、天线、照明、消防设施、路灯、沟渠、池、井，文体设施等共用设施设备和场地；

（四）建设单位以房屋买卖合同或者其他书面形式承诺归全体业主共有的物业；

（五）其他法律、法规规定属于全体业主共有的设施设备和相关场地。

建设单位应当按照房屋买卖合同的约定，为业主完善物业管理区域内的配套设施设备和相关场地。

第九条【配套设施规划建设要求】 住宅物业管理区域内的各类配套建筑与设施设备，应当严格按照国家、省、市有关住宅小区规划、设计规范和工程标准进行建设，交付时应当具备下列条件：

（一）供水、排水、供电、供气、通信、公共照明、有线电视及电动自行车集中充电等设施设备按照规划设计要求建成且达到国家、本省有关建设标准，供水、供电、供气已安装独立计量表具；

（二）按照规划设计要求视频监控装置、生活购物场所、幼儿园、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已建成；

（三）道路、绿地和物业管理用房等公共配套设施已按照规划设计要求建成，并满足使用功能要求；

（四）电梯、二次供水、高压供电、消防、压力容器、电子监控系统等共用设施设备依照法律、法规规定取得合法使用手续，需要进行检测的，还应当由具备相应资质的检测机构检测合格；

（五）消防车道、消防车登高操作场地、人防工程已设置显著标志；

（六）法律、法规规定的其他条件。

住宅物业建设项目土地使用权出让前，自然资源主管部门应当会同物业管理主管部门对列入规划的车位、车库的建设数量、位置、首次权属登记等事项和电梯、二次供水、视频监控等公用设施设备的配置、建设标准提出书面意见，并由自然资源主管部门将其作为住宅物业建设项目国有土地使用权出让合同的约定内容。

自然资源主管部门在住宅物业建设项目规划许可过程中，应当审查住宅物业基础设施和配套公共服务设施的设计指标及其具体部位。

建设单位在出售新建住宅物业时，在与物业买受人签订的商品房买卖合同中约定其所交付物业的共用部位和共用设施设备的配置和建设标准应当与本条第二款住宅物业建设项目土地使用权出让合同约定的内容一致。

第十条【物业管理用房建设】 新建住宅物业建设单位应当按照下列规定配置物业管理用房：

（一）按照物业总建筑面积千分之二的标准提供，低不少于一百二十平方米（其中，业主委员会办公用房低不少于二十平方米）；

（二）具备通风、采光条件和水、电使用功能，且为地面以上的独立成套装修房屋；

（三）未配置电梯的物业管理用房不得超过四层；

分期开发的新建住宅物业尚未建设物业管理用房的，应当在本期住宅物业交付使用前提供不低于规划用于物业管理用房面积的房屋作为物业管理临时用房。在后期建设的物业管理用房交付前，临时用房不得销售。

市、县（市、区）人民政府自然资源主管部门应当在办理不动产权属初始登记时，在不动产登记簿中注明物业管理用房面积和房号以及物业的其他共有部分，但不颁发产权证书。业主有权查询。

物业管理用房的所有权依法属于全体业主，无偿专用于物业管理、服务工作，不得挪作他用，不得擅自变更位置，也不得分割、租赁、转让和抵押。

第十一条【配建车位、车库】  物业管理区域内用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本区域内业主的需要。

物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，建设单位依法取得车位、车库权属登记后方能出售、附赠或者出租。建设单位未按照规划配置比例将车位、车库以出售、附赠等方式处分给业主的，不得将车位、车库出售、赠与给业主以外的单位或者个人。

在满足业主的需要后，将车位、车库出租给业主以外的单位或者个人的，每次租赁期限不得超过六个月。出租的车位、车库应当向全体业主公示，租赁合同应当向物业服务企业备案，业主及业主委员会有权查询。业主、物业使用人需要承租尚未出售、出租的车位、车库的，建设单位应当出租。

建设单位应当在销售房屋时公布住宅小区内规划配建的车位、车库及租售方案，明确车位、车库的权属及数量、租售价格、价格有效期等，并报住房和城乡建设主管部门备案。

第十二条【人防工程的使用管理】 经人民防空主管部门批准，住宅物业管理区域内依法配建的人民防空工程，平时用作停车位的，应当面向本物业管理区域内的业主、物业使用人开放。停车位使用费收取方应当承担人民防空工程的日常维修、养护、管理责任，使其保持良好使用状态。

人民防空主管部门应当加强日常监督管理，依法监督检查人民防空工程的平时使用和维护管理情况。

第十三条【经营设施设备的建设、验收与移交】 新建住宅物业管理区域内的供水、供电、供气等终用户的分户计量表或者终用户入户端口以外的经营设施设备，应当符合国家技术标准和技术规范，并与主体工程同时设计、同时施工、同时交付。

建设单位组织竣工验收，应当通知供水、供电、供气等经营单位参加，经营单位应当参加；建设单位未通知经营单位参加竣工验收的，经营单位有权拒绝接收经营设施设备。

竣工验收合格后，应当将物业管理区域内经营设施设备移交给经营单位负责管理，经营单位应当接收并承担维修、养护和更新的责任。

第三章　业主和业主自治

第十四条【业主】 业主应当按照法律、法规、管理规约、临时管理规约和业主大会议事规则等，实名参加业主自治活动，行使权利、履行义务；不得以放弃业主权利为由不履行业主义务。

第十五条【首次业主大会筹备以及经费】街道办事处、乡镇人民政府应当按照《江西省物业管理条例》的规定依法组织成立业主大会会议筹备组，筹备召开首次业主大会会议。

建设单位或者其委托的物业服务企业应当依法向街道办事处、乡镇人民政府报送筹备成立首次业主大会会议必要的资料。建设单位、物业服务企业未依法报送或者建设单位注销的，街道办事处、乡镇人民政府可以向不动产登记机构查询，不动产登记机构应当无偿提供。

首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。建设单位应当在办理不动产初始登记前将首次业主大会会议筹备经费交至市、县（市、区）物业管理主管部门设立的专用账户，供首次业主大会会议筹备组使用。老旧住宅物业首次业主大会会议的筹备经费由县（市、区）人民政府承担。

第十六条【筹备组成员中业主代表以及业委会成员资格】 有下列情形之一的，不得担任业主大会筹备组成员中的业主代表，以及业主委员会成员：

（一）本人及其配偶、直系亲属在同一物业管理区域提供物业服务的企业任职。

（二）不按时缴纳物业服务费用、住宅专项维修资金以及其他应当负担的物业管理相关费用；

（三）有损坏房屋承重结构、违法建设、破坏房屋外貌或者擅自改变物业使用性质等物业不当使用行为的；

（四）有索取、非法收受建设单位、物业服务企业利益或者报酬行为的；

（五）已担任本辖区其它物业管理区域的业主委员会成员的；

（六）有违反管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则，或者其他不宜担任业主委员会委员情形的。

第十七条【业主大会会议要求】 召开业主大会会议，应当将会议时间、表决事项、投票权数计算规则和法律后果（含业主未参与表决情形）等情况于会议召开十五日前通知全体业主，并及时告知街道办事处或者乡镇人民政府、居（村）民委员会。

业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者运用物业管理信息服务平台等形式召开，讨论的事项需要表决的，按照有关法律、法规和业主大会议事规则规定的程序、方式和办法执行。

业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议，委托书应当载明委托事项、权限及期限。

在满足实名投票的情况下，提倡采用电子信息化技术，通过物业管理信息服务平台进行投票。

第十八条【业主表决从众规则】 业主大会作出决定，必须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会会议表决事项经与会业主表决多数通过，但不足法定票数的，可以将会议表决事项及表决情况书面送达未与会业主。未与会业主应当在规定时间内作出决定并书面回复。规定期满，应当将未与会业主回复情况进行公告。未书面回复的，视为同意与会多数业主表决意见。

业主大会对筹集和使用专项维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施作出决定，必须经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。逾期不参加投票业主的专有部分建筑面积和人数计入已表决的多数专有部分建筑面积和人数。但该已表决的多数专有部分建筑面积和人数应当达到物业管理区域内建筑物总面积的过半数和业主总人数的过半数。

第十九条【管理规约和议事规则】 管理规约应当对下列事项作出规定：

（一）合理使用物业专有部分的权利和义务；

（二）物业管理区域物业共有部分的使用和维护规则；

（三）遵守、维护物业管理区域公共秩序的权利和义务；

（四）分摊物业管理区域各类费用的方式；

（五）违反管理规约应当承担的责任。

业主大会议事规则应当对下列事项作出规定：

（一） 业主大会的议事方式；

（二）业主大会的表决程序；

（三）业主大会定期会议召开的时间或次数；

（四）业主委员会的组成、任期、补选及换届；

（五）违反共同约定的责任；

（六）其他应当规定的事项。

业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金，不执行业主大会、业主委员会依法作出的决议、决定或者有其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约以及业主大会议事规则中对其参加业主大会会议、行使投票权等共同管理权的行使予以限制。

第二十条【业主委员会备案证明和印章管理】  业主委员会应当在业主大会成立之日起三十日内，就业主大会成立事项向物业所在地的县(市、区)物业管理主管部门、街道办事处、乡镇人民政府备案，备案证明应当载明业主大会名称，业主委员会名称、届别、任期、负责人和办公地址。

业主委员会应当持备案证明向公安机关申请刻制业主大会和业主委员会印章，印章印文中应当包含业主委员会名称以及届别。

业主委员会应当建立印章管理制度，业主大会印章、业主委员会印章应当指定专人保管。业主大会印章应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会的决定使用，业主委员会印章应当经全体委员半数以上签字同意方可使用。

第二十一条【召开业主委员会会议程序】 业主委员会按照业主大会的决定及议事规则召开会议，应当于会议召开七日前在物业管理区域内显著位置公布会议议程，听取业主的意见和建议。

业主委员会会议应当作书面记录，应当有过半数的成员出席，作出的决定应当经全体成员过半数同意。

业主委员会会议作出的决定事项，应当经出席会议的组成人员签名后加盖业主委员会印章，并自作出决定之日起三日内在物业管理区域内显著位置公告。

第二十二条【财务管理和工作经费】  业主大会应当建立规范的财务管理制度。业主委员会应当对专项维修资金、物业共用部位和共用设施设备经营收益、业主大会和业主委员会工作经费按照财务要求建账并及时入账，并对原始凭证及形成的会计资料妥善保管，不得损毁。

业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担，可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支，筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定，并报物业所在地的物业管理主管部门、街道办事处、乡镇人民政府备案。

有条件的物业管理区域，业主大会可以决定给予业主委员会成员一定的津贴，也可以决定聘请业主委员会专职工作人员。

第二十三条【业主委员会信息公开制度】  业主委员会应当建立信息公开制度，在物业管理区域显著位置向业主公开下列情况和资料：

（一）业主大会议事规则、管理规约；

（二）业主大会和业主委员会决定；

（三）物业服务合同；

（四）经业主大会决定占用业主共有的道路或者其他场地设置的机动车停车位及其处分情况；

（五）专项维修资金的筹集、使用情况；

（六）物业共用部位、共用设施设备的经营收益及其分配与使用详细情况；

（七）业主大会、业主委员会的工作经费和业主委员会委员工作津贴详细情况；

（八）其他应当向业主公开的情况和资料。

前款至四项规定的事项应当持续公示；第五至七项规定的事项，业主委员会应当于每年三月底前公布上一年度的信息，公示期不少于三十日。

业主有权查询、复制本条款规定的信息及相关原始资料并依法实施监督，业主委员会、物业服务企业等应当予以配合。

未按规定进行公布的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令业主委员会限期公布，并通告全体业主。

第二十四条【业主委员会禁止行为】  业主大会、业主委员会应当依法履行职责，作出的决定应当符合本条例及有关法律、法规规定，业主委员会不得有下列行为：

（一）阻挠、抗拒业主大会行使职权；

（二）弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料；

（三）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权，擅自使用业主大会或者业主委员会印章；

（四）打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人；

（五）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权，未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，与物业服务企业签订物业服务合同；

（六）擅自动用住宅专项维修资金，侵占业主共有财产；

（七）违反法律、法规规定或者超越业主大会赋予的职权，侵害业主合法权益的其他行为。

业主大会、业主委员会作出的决定违反前款规定的，物业所在地市、县（市、区）物业管理主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并及时向全体业主通告。逾期不改正的，由街道办事处、乡镇人民政府指导召开业主大会临时会议，选举新的业主委员会。重新选举产生的业主委员会委员名单应当在物业管理区域内显著位置公示。

第二十五条【业委会成员资格终止】 业主委员会成员有下列情形之一的，经业主委员会核实后，其成员资格自行终止，由业主委员会在物业管理区域显著位置公示并告知其本人：

（一）因物业转让、灭失等原因，不具备业主身份的；

（二）不具备完全民事行为能力，或者因疾病等原因丧失履行职务能力的；

（三）被依法限制人身自由，无法履行委员职责的；

（四）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；

（五）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

第二十六条【业委会成员资格提议终止】业主委员会成员有下列情形之一的，由业主委员会三分之一以上成员或者百分之二十以上业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定终止其委员资格：

（一）本人、配偶以及直系亲属在本物业服务企业任职，或者存在向其销售商品、承揽业务等其他利害关系的；

（二）利用其成员资格，索取或者收受建设单位、物业服务企业或者有关单位、个人的财物、报酬，或者谋取可能妨碍公正履行职务的其他利益的；

（三）不履行业主委员会成员职责，无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；

（四）拖欠物业服务费用、住宅专项维修资金以及应当负担的物业管理其他相关费用的；

（五）在物业管理区域违法搭建，非法侵占业主共有部位、设施设备及场地，以及存在其他损害业主共同利益或者侵害其他业主合法权益行为的；

（六）存在不适合继续担任业主委员会成员的其他情形的。

业主委员会未按照前款规定中止相关成员资格的，物业所在地的物业管理主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府调查核实后，应当责令该成员暂停履行职务。

业主委员会委员资格终止的，应当在物业管理区域内显著位置公布。

第二十七条【业主委员会换届及移交】 街道办事处、乡镇人民政府应当按照《江西省物业管理条例》的要求，指导、监督业主委员会换届选举。

新一届业主委员会产生后，原业主委员会应当在十日内，将其保管的印章、档案资料、财务资料以及其他属于全体业主所有的财物，移交给新一届业主委员会。新一届业主委员会未产生的，移交给居（村）民委员会代管。

业主委员会委员职务在任期内终止的，应当自终止之日起三日内将其保管的前款所列财物移交业主委员会。

违反前两款的规定拒不移交的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令其移交，公安机关应当依法协助。

新一届业主委员会应当对上一届业主委员会的工作经费和经营性收益等情况进行审核，审核时可以邀请街道办事处、乡镇人民政府或者居（村）民委员会进行核查，也可以委托第三方进行审计。审核结果应当在物业管理区域内显著位置公示。

第二十八条【物业管理委员会的产生】 住宅小区有下列情形之一的，街道办事处、乡镇人民政府可以组织成立物业管理委员会，代行业主委员会的职责：

（一）住宅小区不具备成立业主大会条件的；

（二）具备成立业主大会条件但未成立，经物业所在地的县（市、区）物业管理主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府指导后仍不能成立的；

（三）业主委员会不履行职责达一年以上，需要选举产生新一届业主委员会，经物业所在地的县（市、区）物业管理主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府指导后仍不能成立的。

物业管理委员会自业主大会成立之日起停止履行职责，并在七日内与业主大会办理移交手续后由物业所在地的乡镇人民政府、街道办事处书面公告解散。

第二十九条【培训制度】 市、县（市、区）物业管理主管部门应当建立培训制度，定期对街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会、业主自治组织和物业服务企业等单位的相关人员进行物业管理法律、法规和安全管理技能等业务知识培训。

第四章　前期物业管理

第三十条【建设单位负责前期物业】  建设单位应当依法选聘前期物业服务企业，并与其签订前期物业服务合同。

前期物业服务合同期限由建设单位和物业服务企业约定，一般不超过三年。合同期限届满后，建设单位未续聘或者另聘物业服务企业，物业服务企业按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间，任何一方提出终止合同的，应当提前三个月书面告知另一方当事人和物业所在地的市、县（市、区）物业管理主管部门、街道办事处、乡镇人民政府，并在物业管理区域内显著位置公告。

第三十一条【前期物业服务合同和临时管理规约示范文本】 市物业管理主管部门应当制定前期物业服务合同和临时管理规约示范文本。建设单位销售新建房屋前，应当参照示范文本制定前期物业服务合同和临时管理规约；建设单位修改示范文本的，不得侵害物业买受人的合法权益；涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。

建设单位销售新建房屋时，应当将前期物业服务合同和临时管理规约作为房屋买卖合同的附件，向物业买受人明示并予以说明。物业买受人应当对前期物业服务合同和临时管理规约予以书面确认，并受其约束。

第三十二条【前期物业备案】 建设单位、物业服务企业应当自签订前期物业服务合同和制定临时管理规约之日起十日内，持下列资料向物业所在地的市、县（市、区）物业管理主管部门备案：

（一）中标通知书或者物业管理主管部门同意采取协议方式确定物业服务企业的文件；

（二）前期物业服务合同、临时管理规约；

（三）企业营业执照；

（四）法律、法规规定的其他资料。

第三十三条 【前期物业服务履约保证金】 前期物业实行履约保证金制度，专项用于前期物业服务企业擅自退出后的临时接管以及影响居民正常生活的重大突发事件应急处置等情况。具体管理办法由市人民政府另行制定。

第三十四条【首次承接查验】 新建物业交付前，建设单位与物业服务企业应当在属地物业管理主管部门的监督下，对物业共用部位、共用设施设备进行首次承接查验，可以邀请业主代表、街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会参加，必要时可以聘请相关机构协助进行。

承接查验的费用，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明的，由双方协商解决，协商不成的，由建设单位承担。

第三十五条【承接查验移交】在办理物业承接查验手续时，建设单位应当在属地物业管理主管部门、街道办事处、乡镇人民政府的监督下，按规定向物业服务企业移交物业管理用房和下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、综合管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备清单和买卖合同复印件以及安装、使用和维护保养等技术资料、出厂资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）业主名册；

（五）房屋测绘报告；

（六）物业管理所需要的其他资料。

未能移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单，书面承诺补交的具体时限，长不超过十日。

第三十六条【承接查验整改】 物业承接查验时，物业服务企业发现共用部位、共用设施设备与竣工图及其规划设计审批文件不符或者存在质量安全隐患的，应当书面告知建设单位，并向物业所在地物业管理主管部门、街道办事处、乡镇人民政府报告有关情况，建设单位应当及时整修并组织物业服务企业复验。

承接查验后，建设单位应当与物业服务企业签订物业承接查验协议，对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。

物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。

建设单位不得将未经查验或者查验不合格的物业交付使用。物业服务企业不得承接未经查验或者查验不合格的物业。

第三十七条【承接查验情况备案及公示】 自物业交接后三十日内，物业服务企业应当持下列资料向物业所在地市、县（市、区）物业管理主管部门备案，并在物业管理区域内显著位置进行公告：

（一）物业承接查验协议；

（二）建设单位移交资料清单；

（三）物业承接查验记录；

（四）物业交接记录；

（五）其他与物业承接查验有关的资料。

物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案，并妥善保管。物业承接查验档案属于全体业主所有，业主有权查阅、复印。

第三十八条【重新选聘前期物业服务企业】前期物业管理期间，有下列情形之一的，建设单位应当按照法律、法规规定的程序重新选聘物业服务企业，并监督物业服务企业之间依法交接：

（一）前期物业服务合同期满，业主大会尚未成立，物业服务企业不愿续签合同的；

（二）物业服务不符合履约标准，建设单位要求限期整改，物业服务企业逾期拒不整改，或者整改达不到要求，建设单位依法依约提前解除合同的；

（三）物业服务企业擅自退出的；

（四）物业服务企业被吊销营业执照的；

（五）法律、法规规定的其他情形。

重新选聘物业服务企业前，建设单位应当就新物业服务企业服务内容、服务标准和收费标准等事项征得已销售物业总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并在物业管理区域内显著位置进行公示，公示期限不少于十五日。

第三十九条【前期物业空档期管理】 前期物业管理期间，物业服务企业退出的，新物业服务企业进入前，由建设单位承担相应管理责任。建设单位已经注销或者无法承担相应管理责任且尚未成立业主大会的，物业服务企业退出物业管理区域三个月前应当书面告知业主及物业所在地乡镇人民政府、街道办事处。乡镇人民政府、街道办事处应当在物业服务企业退出前，依法组织业主决定管理模式。

第五章　物业管理服务

第四十条【物业服务企业】物业服务企业从事物业服务活动，应当具有独立的法人资格，拥有相应的技术人员，具备为业主提供服务的能力，并按照规定在承接项目前，将营业执照、主要负责人、固定办公场所、联系方式等相关信息书面告知项目所在地物业管理主管部门。

物业服务企业应当严格遵守物业管理主管部门制定的物业服务标准规范，自觉接受物业管理主管部门的监督管理和物业管理行业协会的业务指导。

物业服务企业应当建立业主意见、建议和投诉、举报受理机制，及时处理并反馈处理结果。

第四十一条【物业服务企业信用信息评价体系】 市物业管理主管部门应当建立物业服务企业服务信用信息评价体系，建立物业服务企业和项目负责人信用信息档案，实行动态管理，定期对物业服务项目开展专项检查，进行综合评价，并向社会公布。

县（市、区）物业管理主管部门负责物业服务企业和项目负责人信用信息征集、汇总和上报。

街道办事处、乡镇人民政府、居(村)民委员会应当协助开展物业服务企业和项目负责人信用信息的征集工作。

第四十二条【招标投标平台】本市建立统一的物业管理招标投标平台，为业主和建设单位选聘物业服务企业提供服务。

业主大会可以通过物业管理招标投标平台选聘物业服务企业。在选聘物业服务企业前，业主委员会应当拟定选聘物业服务企业的方案。选聘方案应当包括拟选聘物业服务企业的诚信情况、物业服务内容和收费标准、物业服务合同期限和选聘方式、违约责任等内容。

选聘方案经业主大会会议表决通过后，业主委员会应当在物业管理区域内显著位置进行公示，公示时间不少于七天。

第四十三条【物业服务内容】物业服务内容主要包括下列事项：

（一）物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护；

（二）物业管理区域环境卫生的维护；

（三）物业管理区域秩序维护、安全防范等事项的协助管理；

（四）物业管理区域内公共绿化的养护；

（五）物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、制止和报告；

（六）物业档案的保管；

（七）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他物业服务事项。

物业服务的具体项目和服务标准，按照合同约定。物业服务合同应当对物业服务企业在有关业主、物业使用人人身财产安全防范方面的义务和责任作出约定。当事人就人身财产安全防范方面有特殊要求的，应当在合同中约定。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

物业服务合同双方可以约定由物业服务企业交纳一定数额的履约保证金，以保证物业服务企业依法履行物业服务合同。

物业服务企业不得以通知、声明、告示等方式作出对业主不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害业主合法权益应当承担的责任。

第四十四条【安全防范】物业服务企业应当制定物业管理区域内安全防范应急预案，发生安全事故或者其他紧急事件时，物业服务企业应当及时采取应急措施，并按规定向有关部门报告，协助做好相关工作。

第四十五条【物业服务合同备案】 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业依法签订书面物业服务合同。物业服务合同对全体业主具有约束力。

物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起十日内，向县（市、区）物业管理主管部门备案。县（市、区）物业管理主管部门应当自备案后七日内将备案的物业服务合同复印件交至街道办事处、乡镇人民政府存档。

第四十六条【物业服务企业的退出及共用设施设备移交接及查验】物业服务合同到期后，业主大会决定重新选聘物业服务企业的，原物业服务企业应当自物业服务合同期限届满或者解除之日起十五日内退出物业项目，但与业主委员会另有约定的除外；退出物业管理区域前，应当维持正常的物业管理秩序。

被解聘的物业服务企业或者不再续签合同的物业服务企业，应当在物业所在地街道办事处、乡镇人民政府、居（村）委员会的监督下，与业主委员会，或者在业主委员会的监督确认下与新选聘的物业服务企业履行下列交接义务：

（一）物业承接查验资料；

（二）物业服务期间形成的物业及设施设备运行、保养、维修、改造、更新的有关资料和物业服务档案；

（三）物业管理用房、物业共用部位、共用设施设备；

（四）预收、代收的有关费用及相关账册、票据；

（五）法律、法规规定和物业服务合同约定应当移交的其他资料和财物。

原物业服务企业违反前两款规定拒不退出物业管理区域或者不办理移交手续的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令其退出或办理移交手续，公安机关应当依法协助。

市、县（市、区）物业管理主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当对物业服务企业交接进行指导和监督。

第四十七条【物业服务标准和收费】　物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

市物业管理主管部门应当建立物业服务等级标准，价格主管部门应当会同市物业管理主管部门根据物业服务等级标准制定相应的物业服务收费参考价格，定期向社会公布。

建设单位应当对共用场地、设施设备单独配置水、电等计量器具。物业服务企业应当定期公布共用场地、设施设备消耗的水、电数量及其金额，按照实际支出和约定的收费方式向全体业主合理分摊。但物业服务合同另有约定的除外。

电梯、转供电和二次供水等设施运行费用未纳入物业服务费用的，物业服务企业应当单独列帐，按照实际支出和约定的收费方式向相关业主公平、合理分摊，并定期公布。

物业服务企业未经业主、物业使用人同意，不得预收超过六个月期限的物业服务费，不得收取一年以上押金、保证金等费用。

第四十八条【物业费缴纳】  业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。物业服务合同未约定或者未经业主大会、业主委员会同意，物业服务企业自行提供的服务，不得向业主收取费用。

业主未按照约定交纳物业服务费的，物业服务企业、业主委员会可以通过上门催交、在物业管理区域显著位置公示等形式督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以依法提起诉讼。经判决确认后仍不履行的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。

已竣工但尚未出售或者尚未交付物业买受人的房屋，物业服务费用由建设单位交纳。建设单位具备交付使用条件，并通过符合法律规定的方式通知买受人收房的，买受人逾期不办理接房手续所产生的物业服务费用由买受人承担。因建设单位房屋质量问题造成买受人在规定的收房时限内不能办理接房手续的，所产生的物业服务费用由建设单位承担。

建设单位出售住宅物业时，不得向物业买受人承诺减免物业服务费；已作出物业服务费减免承诺的，应当向物业服务企业支付相应的物业费。

第四十九条【物业服务信息公示】　物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内的显著位置公示并及时更新：

（一）物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等；

（二）物业服务企业客服电话，项目经理姓名及联系方式；

（三）电梯、消防、监控等专项设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等；

（四）公共收益的分配和使用情况；

（五）各项物业费用的收费分摊支出明细；

（六）其他应当公示的信息。

前款至三项规定的事项应当持续公示；第四、五项规定的事项，物业服务企业每年至少公示一次，公示期不少于三十日。

业主对公示内容有异议的，物业服务企业应当予以答复，并根据业主要求提供合同、账务、票据等资料查询。

第五十条【物业企业禁止行为】　物业服务企业不得有下列行为：

（一）减少人员数量和物业服务面积，物业服务的质量达不到物业服务合同约定的标准；

（二）将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人；

（三）挪用住宅专项维修资金；

（四）擅自改变物业管理用房用途；

（五）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施用途；

（六）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益；

（七）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营；

（八）与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标；

（九）擅自关停、挪用共有消防设施；

（十）法律、法规禁止的其他行为。

第五十一条【物业企业信用档案】物业服务企业有下列行为之一的，应当录入物业服务企业信用信息档案：

（一）骗取、挪用或者侵占物业专项维修资金的；

（二）在物业管理招投标活动中提供虚假信息，骗取中标的；

（三）物业服务合同终止后拒不退出物业管理区域，或者退出时未按照规定办理交接手续和移交资料的；

（四）未按照规定和合同约定履行安全管理义务，导致物业管理区域内发生重大安全事故的；

（五）擅自改变物业管理区域内物业管理用房、共用部位和共用设施设备用途的；

（六）擅自决定占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；

（七）擅自利用物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行经营的；

（八）被价格主管部门认定收费不规范且未改正的；

（九）泄露业主信息的；

（十）以暴力、胁迫方式阻挠业主组织成立的；

（十一）其他职能部门对物业服务企业违法违规行为作出处理的。

第六章  物业的使用和维护

第五十二条【职能部门监管】城市管理、自然资源、发展改革、公安、人民防空、民政、应急管理、消防救援、生态环境、市场监督管理等主管部门，应当加强物业区域内公共秩序、治安消防、环境卫生、房屋使用、物业收费等方面的监督管理，建立违法行为投诉、处理和回复制度，并在物业区域内显著位置公布联系方式，依法及时处理物业区域内的违法行为。

第五十三条【业主信息登记】交付房屋时，业主应当向建设单位、业主委员会或者物业服务企业登记业主本人相关信息。买卖、租赁、继承、赠与、借用房屋的，业主应当采取书面报告、手机短信、电子邮件等有效方式将受让人、物业实际使用人相关信息告知业主委员会或者物业服务企业。

第五十四条【业主的禁止行为】在物业管理区域内，任何单位和个人不得有下列行为：

（一）损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构；

（二）将不具备防水条件的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；

（三）擅自改变物业的规划用途，违法搭建建筑物、构筑物，违法挖掘地下空间，破坏、擅自改变房屋外观，或者擅自将住宅、车库或者其他附属设施改为经营性用房；

（四）损坏或者擅自占用、改建物业共用部位，损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；

（五）侵占绿地、毁坏绿化或者绿化设施，或者在共用场地擅自种植；

（六）擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画；

（七）违规饲养动物，影响物业管理区域环境卫生和业主正常生活、人身安全；

（八）损坏或者擅自挪用、拆除、停用公共消防设施和器材，占用、堵塞、封闭消防车道、消防车登高操作场地、疏散通道、安全出口；

（九）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性物质等违反安全规定的物品，存放、铺设超负荷物品，或者违规燃放烟花爆竹；

（十）任意弃置垃圾、污水，高空抛物或者露天焚烧以及在公共走道、楼梯间、门厅内等共用部位焚烧；

（十一）发出超过规定标准的噪声、振动或者影响邻居通风、采光；

（十二）擅自摆摊设点、占道经营、在共用部位堆放物品，或者在公共走道、楼梯间、门厅内停放电动车或者为其充电；

（十三）法律、法规、临时管理规约、管理规约禁止的其他行为。

违反前款规定的，业主委员会、物业服务企业应当制止。制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当在二十四小时内报告有关主管部门。有关主管部门在接到报告后，应当依法予以制止或者依法处理。

第五十五条【装饰装修管理】 业主、物业使用人进行物业装饰装修，应当遵守法律、法规、管理规约、临时管理规约和物业服务合同的约定。

业主、物业使用人应当在装饰装修工程开工前到物业服务企业办理登记。物业服务企业应当书面告知业主、物业使用人房屋装饰装修的禁止行为和注意事项。业主、物业使用人拒不办理登记等手续的，物业服务企业可以按照相关规定禁止装饰装修施工人员和车辆进入物业管理区域。

物业服务企业应当加强对业主、物业使用人住宅装饰装修活动的巡查，及时劝阻、制止违规装饰装修活动；劝阻、制止无效的，应当及时向业主委员会和相关职能部门报告。

第五十六条【车辆停放管理】占用业主共有道路、场地停放机动车辆的，由业主大会决定是否收取场地占用费及收取标准、用途等事项。业主大会决定收取机动车辆场地占用费的，场地占用费属于全体业主共有，业主委员会可以委托物业服务企业代为收取。

物业服务企业可以收取机动车辆停放服务费，服务内容、收费标准应当按照物业服务费参考价格有关规定在物业服务合同中约定，并在物业管理区域内显著位置予以公示。

物业管理区域内停放机动车辆的，不得堵塞安全出口、占用消防通道，不得妨碍行人和其他机动车辆的正常通行。

物业服务企业应当履行车辆行驶和停放管理义务，并加强巡查，及时督促违反规定停放的车辆驶离；督促无效的，应当及时报告有关主管部门，相关部门应当及时依法处理。

第五十七条【共有物业的使用和收益】利用物业管理区域内的公共道路、公共场地和共用设施设备收取的停车费、租赁费、广告费等经营所得收益属于全体业主共有，应当单独列账，不得擅自挪用。

前期物业服务期间，公共收益的使用管理由建设单位和物业服务企业按照规定在前期物业服务合同中约定。成立业主大会后，公共收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用；没有决定或者约定的，按照前款规定执行。

第五十八条【物业维修责任、费用的划分】  物业保修期限内发生的维修责任和费用，由开发建设单位承担；保修期满后的维修、更新、改造责任和费用，按照下列规定承担：

（一）业主专有部分由业主承担；

（二）业主共用部位、共用设施设备，由共用业主负责，费用从专项维修资金中支付；不足部分，由相关业主按照专有部分建筑面积分摊；属于人为损坏的，费用由责任人承担；

（三）物业管理区域内的供水、供电、供气等经营设施设备部分，业主专有部分的，由业主负责维修，并承担费用；业主专有部分之外的，由相关经营单位负责维修，并承担费用。

第五十九条【应急维修】 住宅专项维修资金管理实行统一交存、专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

发生下列影响房屋安全使用等紧急情况的，可以采取应急维修：

（一）电梯故障危及人身安全，经电梯制造单位或者特种设备检验检测机构出具安全评估意见认定的；

（二）二次供水、排水系统中涉及的设施设备发生故障、影响使用，经机构核实并认定的；

（三）共用消防设施中涉及的设施设备存在安全隐患或者发生故障，经机构核实并认定的；

（四）屋顶、屋面、外墙面发生渗漏，或者地下室发生积水，严重影响业主房屋正常使用，经机构核实并认定的；

（五）房屋外墙存在脱落、剥落等隐患，经机构核实并认定的；

（六）房屋发生严重沉降、倾斜、开裂，严重危及房屋安全，经机构核实并认定的；

（七）发生其他紧急情况，经机构核实并认定的。

前款规定的紧急情况经物业管理主管部门核查属实，确需使用住宅专项维修资金进行应急维修的，可以不经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

住宅专项维修资金的具体管理办法，由市人民政府另行制定。

第七章  法律责任

第六十条【行政处罚从上位法规定】 对违反本条例规定的行为，法律、行政法规和本省的地方性法规已有处罚规定的，从其规定。

第六十一条【建设单位责任】 建设单位有下列情形之一的，由市、县（市、区）物业管理主管部门责令限期改正；逾期未改正的，给予警告，并处以五千元以上一万元以下罚款：

（一）违反本条例第十五条规定，未将首次业主大会会议筹备经费及时交至市、县（市、区）物业管理主管部门设立的专用账户的；

（二）违反本条例第三十条规定，未将前期物业服务合同和临时管理规约作为房屋买卖合同的附件，向物业买受人明示并予以说明的；

（三）违反本条例第三十四条规定，未按规定向物业服务企业移交有关资料的；

（四）违反本条例第四十六条规定，未对共用场地、设施设备单独配置水、电等计量器具的。

第六十二条【物业服务企业责任】 物业服务企业违反本条例规定，由辖县（市、区）物业管理主管部门责令限期改正；逾期不改正的，按照下列规定进行处罚：

（一）物业服务企业未按规定及时公示有关信息或者公示失实信息的，处五千元以上一万元以下罚款；

（二）对未纳入物业服务费的电梯、转供电和二次供水等设施运行费用，物业服务企业未定期公布的，处一千元以上五千元以下罚款；

（三）物业服务企业对物业管理违法行为未予以劝阻、制止，或者未及时报告有关主管部门的，可以处一千元以上五千元以下罚款。

（四）物业服务企业未公布、公示物业服务内容等相关信息或者公布、公示虚假信息的，处一万元以上五万元以下罚款；

（五）物业服务企业管理公共收益未单独列账的，处三万元以上十万元以下罚款；挪用公共收益的，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用资金二倍以下罚款。

第六十三条 【物业服务企业责任】物业服务企业有下列情形之一的，由辖县（市、区）物业管理主管部门责令限期改正；造成损失的，依法承担赔偿责任：

（一）未及时采取防范措施，消除物业管理区域内共用部位、共用设施设备安全隐患的；

（二）泄露业主信息的；

（三）擅自承接未经查验或查验不合格的物业的，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的。

第六十四条【管理部门责任】物业管理主管部门、街道办事处、乡镇人民政府或者其他有关部门及其工作人员违反本条例规定，有下列情形之一的，由相应机关责令改正，对负有责任的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）未依法指导业主筹备、组织召开业主大会的；

（二）未按照规定公布投诉、举报受理方式，或者对物业管理活动中的投诉、举报不及时受理、办理的；

（三）发现物业管理区域内的违法行为或者接到违法行为报告，不及时依法处理的；

（四）截留、挪用或者侵占住宅专项维修资金等资金的；

（五）利用职务便利，获取不正当利益的；

（六）其他玩忽职守、徇私舞弊和滥用职权的行为。

第六十五条【业委会决定违法】  业主委员会作出的决定，违反法律、法规规定或者业主大会决定，给业主、物业服务企业造成损害的，由签字同意该决定的业主委员会委员承担民事责任；严重损害业主合法权益或者严重影响公共秩序的，依法追究相关责任。

第八章  附则

第六十六条【实施要求】本条例正式实施后，市人民政府应当根据本条例和国家、省有关规定出台实施细则或者单行办法。

本条例规定的临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则、前期物业服务合同、物业服务合同和装饰装修管理服务协议的示范文本，由市物业管理主管部门制定。

第六十七条【施行时间】 本条例自 年 月 日起施行。