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楼市升温,哪些城市将领跑行情?

2019-04-04 15:29:06  来源: 九龙辰品共享平台  点击()  我要评论(0)
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近一个月来,看起来楼市利好频出。

政策端,“一城一策”在一点一点拱开调控监管的大门。

海口、广州、西安、珠海……分别从落户和人才等方面,试探性的放宽门槛。

市场端,宏观基本面市场似乎在止跌回涨。

2月份的成交数据已经出来了,全国142个样本城市房价平均环比上涨0.335%。其中,在142个重点城市中,房价上涨的城市有94个,占到总数的66.2%。

微观端,有层出不穷的大新闻出来。

新房市场,有杭州和南京为代表的“千人摇”再现江湖;二手房市场,有深圳为代表的成交量连续5周上涨,中介喜提佣金买奔驰……

短短10个月,似乎信心彻底掉头、扭转。

就连我,都在外地考察的过程中,不断接到类似咨询——

娃哥,我要上杠杆买深圳了,能不能暴击一把?

开年之后,我不断在外地考察,我一直尝试着去搞清楚两个问题——

未来三年,楼市大概率暴击的秘籍是什么?会从哪些城市开始?

1

有些事,错过的,就真的错过了。

一波楼市行情教化了绝大多数国人。

点滴光亮,就能让人幻想出万丈光芒。

然而,上一波行情的背后,是一系列数载难遇的利好叠加。

货币端,两年时间,足足有6次降准,6次降息。

降准降息走势-吉安房产网

2015年的2-10月份,几乎每个月都有降准、降息。甚至6月份和10月份这两个月,既降准又降息。

史无前例的货币宽松,大量的、便宜的钱流入市场。钞票在手,房企有胆量拿地,我们有胆量买房。

2016全年,刷新了340宗地王。高价地频出,又为楼市注入了一剂最强的强心剂。

政策端,京沪之外的绝大多数城市,几乎没有门槛限制,对所有人都是敞开了怀抱。

上海到南京,南京到杭州,合肥到长沙,郑州到西安……大量的钱和人在全国重点城市之间流动、聚集,再分散,再聚集。

供需端,我们对于库存量的认识显然是滞后的。

我看过一个数据,2016年年中,全国绝大多数城市的库存去化周期都在8个月以内。甚至,合肥、长沙、西安、成都等城市的去化周期不足5个月。

彼时,去库存仍然是主旋律。

微观城市里,似乎到处都有概念。

珠三角,有粤港澳;中部省会,有中心城市;环京有第二机场、通武廊、市府搬迁;长三角,有环沪都市圈;三四线城市,有货币化安置……

六次降准降息/340宗地王/供需矛盾激化/调控门槛放开/城市概念频出……

数载难遇的强刺激叠加,才催生出上一波的行情轮动。

我多次提及“数载难遇”,只是想请大家思考一个问题:

仅仅时隔三年,“数载难遇”,真的会再次叠加吗?

有些事,错过了,就真的错过了。

2

有些城,该暴击,早都暴击了。

这张图是粤港澳大湾区内,有概念支撑的热点板块房价涨幅图——

各城市涨幅图-吉安房产网

这张图上面的每一个红点,都有一个概念。

千灯湖,是广佛同城;南朗,是深中通道;凤岗,是临深;坦洲,是临珠……

这张图上面的每一个红点,都是一次暴击。

千灯湖,涨幅170%;坦洲,涨幅150%;红山,涨幅320%;南朗,涨幅200%;增城,涨幅160%……

整个大湾区,但凡有点概念的板块,平均涨幅170%,最高涨幅320%。

不仅是大湾区,放眼全国,也大都是如此。

一条在建地铁,让环杭的绍兴柯桥,从11000涨到19000;一个临宁+轻轨,让靠近南京的句容,从6字头跳涨到13000;坐拥一圈概念的嘉兴,房价也是1.5倍的涨幅;杭州搞个亚运会,在环杭建了一圈分会场,顺便把分会场的房价翻了番……

但凡有概念,真的都已经暴击了。

2017年初,我从珠三角考察回来。

在东莞的虎门,还能找到1万出头的新房;在东莞的凤岗,还能找到2万2的新房。彼时,这就是典型的洼地。

时隔近两年,虎门新房,2万起步;凤岗临深次新房,2万8起步……补涨完成。

2017年底,我从长三角考察回来。

在苏州的园区,核心区还能找到28000的次新房。彼时,这也是典型的、调控较早、受政策打压下的洼地。

时隔一年,苏州园区跳涨40%以上……补涨完成。

但凡有洼地,真的都已经填平了。

2015年,一线城市起;2016年,二线城市起;2017年,一线都市圈、二线城市起;2018年,三四线城市起,部分城市补涨……

整整4年了,老哥们。

难道你们真的以为:有一块所有人都看不见的、待暴击洼地,等待着你们去挖么?

该暴击的,早已暴击了;该填平的,早已填平了。

3

有的问题,该出现的,已经出现了。

熟悉我的都知道,在过去的一个月,我一直都在粤港澳考察。

这应该是全国概念最重的城市群之一,是全国经济基础最好的城市群之一,还是全国都市圈融合、产业体系化程度最高的板块之一。

但即便是这样的城市,在巨额涨幅的背后,不仅没有带来概念的落地,反而问题重重:

• 城市之间的地铁连通一再搁置,5年之内很难大湾区的轨交全面互通;

• 不仅地铁通不了,就连城市之间的断头路,修了5年,都无法通车;

• 金融中心、产业园遍地开花,建好了超高层,却引不进企业;

• 广佛一体化、珠中江一体化、深莞穗一体化的背后,充满城市的博弈和大片的割裂带……

没有地铁连通和路桥互通,谈什么人口导入;没有企业入驻的写字楼,谈什么就业中心转移;没有城市融合,谈什么产业、人口,乃至房价的融合……

这还是在粤港澳这种明珠一般的城市,尚且如此,更别提其他城市了。

广州有个亚运城板块,是2010年广州亚运会的主会场所在。

该板块在亚运前后,几乎是广州最饱受期待的明星板块,也是当时广州房价涨幅最高的板块之一。

亚运之后,概念退却。该板块很快陷入了配套匮乏、孤盘割裂、人口导入困难的尴尬境地之中。

6年涨幅,只有50%。直至上一波大行情起来,方才解套。

由此反观,杭州主会场之外的几个分会场——柯桥、湖州、金华、临安……

亚运之后,概念褪去,暴炒之后的房价该何去何从?

然而以上诸多问题,统统无人关注。概念能否落地,已经不再重要。

大家都只想摘果子,苦于没人种树。

刚有个概念,就趁着行情把房价炒上了天。

绝大多数城市,房价的涨幅已经远远的超过了概念的落地!

在静淡市中,这些概念也加速进入了挤泡沫的通道中。

中山南朗的房价已经回调了20%;中山坦洲,回调了15%;千灯湖,回调了5%;增城的二手房,回调了10%;绍兴的柯桥已经横盘,二手小幅回调;嘉兴,与峰值相比也回调了30%……

该出现的问题,如今已经出现了。

4

该出现的机会,也正在浮现。

我有几组数据分享给大家。

• 3月份,北京二手住宅成交16051套,创10个月新高。这也是317调控之后,北京第三个月度二手房成交破1.6万套;

• 3月份,上海二手住宅成交突破26000套,预计可能突破3万套,创26个月新高。

1.6万套和3万套,分别是什么概念?

一线城市的市场,从触底到复苏有一条标志性的红线,二手房成交量1.5万套。

而3万套对应的是,上海“2015-2016”超级牛市中,供需直接爆掉的那几个月。

借着这两个数据,你可以想象一下:一线城市市场复苏的力量有多大。

在成交量的背后,还有两个比较有意思的数据。

这是北京近期的成交热力分布图——

北京近期的成交热力分布图-吉安房产网

通过这张图,我们发现,近期北京的二手房成交热点大都在黄村、天通苑、回龙观、良乡……这些刚需和刚改客户最为扎堆的区域。

而且,近期北京的成交总价段扎堆聚集在500-600万这个区间,这个总价段范围内的低价笋盘也越来越少。

这一系列的数据,都在释放出一个重要的信号:

刚需和刚改类自住客户,正在加速进场。

而一线城市的市场底,就是从之前徘徊、犹豫、观望的自住客,逐步决绝进场开始的!

同样的情况,也发生在上海、深圳。

甚至是合肥,如果认真观察过合肥市场的朋友们,一定会注意到最近合肥的成交量也在上升,成交周期也在缩短,沉寂两年的自住客,开始进场了。

刚需刚改自住客的进场,才是点燃一二线城市复苏的导火索。

5

行至此处,我们重新回到开篇的两个问题——

• 未来三年,楼市投资大概率获胜、或者暴击的秘籍是什么?

• 它们会从哪些城市开始?

今天,我一直在强调:错过、遗憾、风险和回调。

但实际上,我从未偏离过上面的两个问题。

有些事,错过了,就真的错过了;有些概念,该暴击的,都已经暴击了;有些洼地,该填平的,都已经填平了。

一二线的触底升温,不是从投资客开始的,反而是从满足限购条件的刚需刚改客户进场开始的。

因此——

想要搏暴击,就要放弃暴击思维。

真正的机会,反而来自于“已经有切实自住需求大批进场”的城市。

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