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房子按套内面积卖,并不能降房价,还可能让你住不舒服

2019-02-24 10:02:51  来源:明源地产研究院  点击()  我要评论(0)
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2月18日,住房和城乡建设部官方网站发布了《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》

《通知》里有这么一句话:“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”

这句话让很多买房人激动,因为大家从亲身经历,还有一些自媒体的稿件中,知道过去一直都是“买100平的房子实际只有70平”,其余被“公摊”了。

甚至还有一些人指责这是地产商的“狡猾”、“阴谋”、“霸王条款”……

现在终于可以“买100平的房子得100平”了,对买房者来说似乎是天大的好事?

明源君想说的是,从一个征求意见稿到法规落地需要较长的时间。即使将来《通知》里的征求意见稿落地,并且最终影响修改了《商品房销售管理办法》,那么:

1、即使以后卖房都按套内面积计算,一套房子的总价也并不会下降,每平方米房子的名义均价反而会大幅度上升。

2、过去并没有哪个开发商会刻意把公摊面积做大,这样并不能带来任何好处。未来短期内,如果大家一味追求“套内面积”,而不关注公摊面积和配套,部分小开发商再刻意迎合这种心态。部分楼盘的品质、舒适度反而会下降

以下细细来说。

1

算账方式变了,房屋总价不会变

“套内面积”单价远大于“建筑面积”单价

首先,我们来看看,房屋价格到底是怎么确定的。

一般来说有2种:

第一种,就是看市场、客户能接受什么样的价格。也就是卖多少钱能卖掉,就卖多少钱。这个叫“市场定价法”。

第二种,就是算自己用了多少成本,再加上一定比例的利润。简单来说,一个楼盘的成本包括“地价+税费+建安(设计修房)成本+管理成本+财务成本(借钱利息等)+其他费用)。这个叫做“成本定价法”。

目前看来,非限价地区,一般是用市场定价法;限价地区,用成本定价法的比较多

用市场定价法的,不管是按建筑面积还是套内面积计算,都只要定一个能卖出去的价格。按建筑面积计算时定5万,按套内面积计算时定7万,实际上并没有什么区别。

用成本定价法的,单价是“总成本+利润/面积”,面积数字大,单价就低一些,面积数字小,单价就高一些。

总之,房屋总价和按什么方式计算,没有关系

而且,按“套内面积”计算的单价远大于按“建筑面积”计算的单价。

最近深圳有个网红楼盘:华润深圳湾瑞府。查询深圳市市场监督管理局官网,建筑面积在555平的户型,建筑面积单价、套内面积单价相差近8万元/平。如下图所示:吉安房产网-套内面积

有位网友比喻得好,按建筑面积、按套内面积计价卖房的区别,就类似于“带皮核桃15元1斤,核桃仁30元一斤”。

而且,如果短期内,大家过于关注“套内面积”,部分住宅项目的品质和舒适度反而会有下降!

为什么呢?

2

过于强调“套内面积”和得房率

刻意缩小公共区域,

会严重影响舒适度

首先,明源君想说,没有哪个开发商会故意把公摊面积做大,那样并不能带来任何好处。

因为一个楼盘的容积率,是在卖地或者报批的时候,就被定死的,也就是说,连公摊面积在内,开发商能修多少房子,其建筑面积是固定的。

公摊面积每大一平米,套内面积就小一平米,而“公摊面积+室内面积”是一个固定的数字

这种情况下,开发商故意多修一些公摊面积,而刻意减少房子的套内面积,这是一个伪命题,这样干没有任何好处,只有疯了才会这么干

开发商要耍的鸡贼,根本不在这里,而是在“不算容积率”的地下室等地方。

比如把地下室挖深变成2层,引入自然光让居住更舒适,让能赠送的面积增多,吸引客户……

而这些增加的部分,不会计入建筑面积,也不会计入套内面积,与我们今天的主题实际没什么关系。

当然,也有一些楼盘的公摊面积所占比例,远大于别的楼盘,那就是“豪宅”。

为了让顶级客户住得更舒适。一家客户有2部专用电梯、电梯厅扩大、过道拓宽、大堂加高拓宽,乃至楼内修私人会所,这些都会让公摊面积扩大。

不过,豪宅的客户为了住得更舒适,并不在乎公摊面积所占比例扩大,他们反而愿意用更高的价格来买房。

反过来,我们再看看,如果一味强调减少公摊面积来增加套内面积会有什么后果

公摊面积包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。

套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。

我们举例来看看,这些可以怎么缩小。

减少电梯井的面积:就要少设置电梯、把电梯变小,2梯4户变成2梯8户,大电梯变成小电梯。

减少公共门厅面积:本来很气派的门厅,可以欢迎客人,缩到最小,那就和原来旧宿舍楼一样,进单元门就是楼梯,没有厅……

减少过道面积:本来沙发大衣柜都过得去,缩小后搬家,不拆掉根本进不去……

减少外墙面积:本来按百年宅,墙很厚,设置最高标准保温、隔音,变薄后刚刚符合国家标准就好……

总之,刻意减少公摊面积,增加套内面积,牺牲得就是舒适度、美观度、质量等等

其实根据调查,之前买房客户已经越来越关注楼盘配套、公共区域,这是一种成熟的表现。所以最近几年,开发商也越来越重视公共区域的打造。

如果短期内部分客户非理性追求“套内面积”,一些小开发商再刻意迎合,最终可能就会出现一些畸形的楼盘:虽然套内面积大得房率高,可是住得很不舒服。那就成为一种倒退

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