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关于公开征求《吉安市住宅物业管理条例(征求意见稿)》意见的公告

2018-10-09 10:49:00  来源:吉安市人民政府  点击()  我要评论(0)
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  为了进一步增强立法工作的透明度,方便社会各界及人民群众积极参与,提高立法质量,现将《吉安市住宅物业管理条例》(以下简称《条例》)(征求意见稿)全文公布如下,征求社会各界意见,社会公众可对《条例》(征求意见稿)各条款内容提出具体的修改意见和建议,或者提出与《条例》(征求意见稿)相关的其他意见和建议。

  有关单位和社会各界人士可在2018年12月31日前,通过以下方式提出意见和建议。

  一、通过信函方式寄至:吉安市吉州区吉州大道306号吉安市房地产管理局物业科,邮政编码:343000,并在信封上注明“吉安市住宅物业管理条例”字样。

  二、通过电子邮件方式发送至:fgjwgk@126.com。

  特此公告

  吉安市房地产管理局

  2018年10月9日

  吉安市住宅物业管理条例(征求意见稿)

  第一章总则

  第二章业主大会、业主委员会和物业管理委员会

  第三章前期物业管理

  第四章物业管理服务

  第五章物业的使用和维护

  第六章监督管理和投诉处理

  第七章法律责任

  第一章总则

  第一条【目的依据】为了规范本市住宅物业管理活动,维护住宅物业管理各方的合法权益,营造良好的生活和居住环境,促进和谐社区、人文社区建设,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江西省物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

  第二条【适用范围】本市行政区域内住宅物业管理活动及其监督管理,适用本条例。

  本条例所称住宅物业管理(以下简称物业管理),是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,或者业主通过自行管理的方式,对物业管理区域内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

  非住宅物业管理及其监督管理活动,可以参照本条例有关规定执行。

  第三条【基本原则】物业管理应当遵循业主自治、专业服务与政府依法监管相结合的原则。

  第四条【党建引领】在物业管理活动中,应当坚持党的领导,加强党的建设,街道党工委、乡镇党委应当根据《中华人民共和国宪法》以及《中国共产党章程》开展党的活动,结合党员进社区活动,住宅小区设立党支部,发挥小区党员先锋模范作用,依法引导、支持、监督物业管理活动。

  第五条【政府职责】市、县(市、区)人民政府应当加强对物业管理工作的领导和组织,将物业管理工作纳入城市治理工作体系,建立物业管理综合协调和目标责任机制;建立与之相适应的资金投入与保障机制;制定和落实现代物业服务业扶持政策;鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平;建立守信联合激励和失信联合惩戒机制。

  具有行政管理职能的庐陵新区、开发区、高新区、工业园区等根据市、县人民政府的规定,行使本辖区内物业管理方面的职权。

  第六条【三级监管体系及属地监管】建立市、县(市、区、管委会)、街道办事处(乡镇人民政府)三级物业监管体系,按照属地监管原则开展相关工作,社区居(村)民委员会、业主委员会、物业管理委员会应当积极配合管理。

  第七条【行业协会职责】物业服务行业协会应当加强行业自律管理,制定行业规范,规范行业行为,维护市场秩序和公平竞争,促进依法经营、诚信经营,培训从业人员,提高物业服务水平,推动物业管理行业健康发展。

  第二章业主大会、业主委员会和物业管理委员会

  第八条【业主】房屋的所有权人为业主。业主应当按照法律、法规、管理规约(临时管理规约)或者业主大会议事规则等,参加业主自治活动,行使权利、履行义务。

  业主可以书面委托他人代表业主行使权利、履行义务。

  管理规约或者业主大会议事规则,应当对业主参加自治活动的方式、违反共同约定的责任、自治活动争议处理办法等内容作出约定。

  第九条【业主大会】业主大会由物业管理区域内的全体业主组成,依法维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。

  业主大会自首次业主大会会议审议通过管理规约和业主大会议事规则之日起成立。

  业主大会通过的决定对全体业主具有约束力。

  第十条【首次业主大会会议的筹备】符合成立业主大会条件的,街道办事处(乡镇人民政府)应当在接到建设单位书面报告或者十人以上业主联名提出召开首次业主大会书面要求后的六十日内,组织成立首次业主大会筹备组。

  筹备组由业主、建设单位代表、物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)、社区居(村)民委员会等代表组成。筹备组组长由物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)代表担任,业主代表由街道办事处(乡镇人民政府)或者社区居(村)民委员会组织业主推荐产生。业主对筹备组成员有异议的,由街道办事处(乡镇人民政府)或者社区居(村)民委员会协调解决。

  第十一条【筹备组成员中业主代表和业委会成员资格】筹备组成员中的业主代表和业主委员会成员应当符合下列条件:

  (一)具有完全民事行为能力;

  (二)本人及其配偶、直系亲属未在同一物业管理区域提供物业服务的企业任职。

  有下列情形之一的,不得担任业主大会筹备组成员中的业主代表和业主委员会成员:

  (一)不履行按时缴纳物业服务费用、汽车停放费用和住宅专项维修资金等义务的;

  (二)有损坏房屋承重结构、违法建设、破坏房屋外貌或者擅自改变物业使用性质等物业不当使用行为的;

  (三)违反市人民政府有关房屋出租规定的;

  (四)有索取、非法收受建设单位、物业服务企业利益或者报酬行为的;

  (五)已担任本辖区其它物业管理区域的业主委员会成员的;

  (六)有违反管理规约(临时管理规约)、业主大会议事规则,或者其他不宜担任业主委员会委员情形的。

  第十二条【筹备组工作】筹备组应当自成立之日起九十日内,组织召开业主大会会议。

  筹备组履行职责的期限,应当到业主大会会议选举产生业主委员会之日终止。业主大会成立后,筹备组自动解散。

  第十三条【投票权数】业主大会上的投票权数,按下列办法确定:

  (一)一套房屋的业主只有1个投票权;

  (二)一套房屋有二个以上的所有权人的,其所有权人应当推选一人行使表决权,但共有人所代表的业主人数为一人;

  (三)一人在同一物业管理区域拥有一套以上房屋的,也只有1个投票权。

  专有部分有两个以上所有权人的,业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的,由其法定监护人行使表决权。

  业主为法人的,由其法定代表人或者法定代表人委托的代理人行使表决权。

  业主委托代理人参加业主大会会议的,其代理人应当出具由业主签名或者盖章的载明委托事项、委托权限及期限的书面委托书。

  第十四条【业主大会会议】业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议每年至少召开一次,具体安排由业主大会议事规则确定。

  有下列情形之一的,业主委员会可以按照有关规定组织召开业主大会临时会议:

  (一)有百分之二十以上业主提议的;

  (二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

  (三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

  召开业主大会会议,应当于会议召开十五日前将会议内容函告街道办事处(乡镇人民政府)、社区居(村)民委员会。街道办事处(乡镇人民政府)、社区居(村)民委员会应当参与指导并进行监督。

  第十五条【业主大会的职责】业主大会履行以下职责:

  (一)制定、修改业主大会议事规则和管理规约;

  (二)选举、更换业主代表会议代表、业主委员会成员;

  (三)监督业主委员会工作,听取业主委员会的工作报告,改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

  (四)选聘、解聘物业服务企业;

  (五)拟订物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;

  (六)制定住宅专项维修资金的使用、续筹方案,并监督实施;

  (七)依法决定改建、重建建筑物及其附属设施;

  (八)制定、修改物业管理区域内共用部份和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

  (九)法律、法规或者管理规约确定的应由业主共同决定的事项。

  业主大会决定本条第(五)项至第(八)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  第十六条【业主大会会议形式】业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。

  业主大会会议采用书面征求意见形式的,应当将征求意见书送交每一位业主;无法送达的,应当在物业管理区域内公告。

  第十七条【业主代表会议】难以成立业主大会或出席业主大会会议的业主未达全体业主半数以上的,可以成立并召开业主代表会议,履行业主大会的职责。业主代表会议通过的决定与业主大会决定具有同等效力。

  第十八条【业主代表的职责】业主代表履行下列职责:

  (一)在业主大会会议召开前就会议议题征集本幢、单元业主意见,出席业主大会会议;

  (二)组织开展本幢、单元业主共同讨论决定本幢、单元范围内共用部位、共用设施设备的维修、养护、更新和改造等事项,并将结果告知业主委员会;

  (三)告知业主委员会本幢、单元业主的有关意见和建议;

  (四)建立本幢、单元工作档案;

  (五)业主大会议事规则规定的其他职责。

  第十九条【业主委员会的产生】业主委员会由业主大会或业主代表会议依法选举产生,履行业主大会赋予的职责,执行业主大会决定的事项,接受业主的监督。

  业主人数较少,经占总人数过半数业主同意决定不选举产生业主委员会的,由全体业主共同履行业主委员会的职责。

  业主委员会应当自选举产生之日起三十日内依法向街道办事处(乡镇人民政府)备案;不选举产生业主委员会的,由业主大会向街道办事处(乡镇人民政府)备案。

  备案材料齐全的,街道办事处(乡镇人民政府)应当在五个工作日内出具书面备案证明,并在备案后七个工作日内将备案材料抄送县级物业主管部门及公安机关、社区居(村)民委员会。

  第二十条【业主委员会委员】业主委员会委员应当由本物业管理区域内的热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

  业主委员会委员由业主大会选举产生,并在物业管理区域内显著位置公告。业主委员会由五至十一人的单数委员组成,委员可以连选连任,具体人数、任期由业主大会议事规则确定。

  业主委员会设主任一名,业主委员会主任和委员可以根据管理规约的规定,享受一定的管理津贴。

  未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的,在物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)的指导、帮助下,根据业主大会议事规则召开业主大会会议,选举产生业主委员会或者增补业主委员会委员。

  提倡符合第十一条规定的居民委员会成员、中国共产党党员通过法定程序成为业主委员会委员,发挥模范带头作用,依法履行职责。倡导是党员的业委会主任上挂社区党支部成员,非党员业委会主任上挂社区班子成员,上挂到社区的业委会主任,纳入到财政公益性岗位予以工资保障。

  第二十一条【业主委员会会议】业主委员会应当按照业主大会的决定及议事规则召开会议,依法履行职责。

  业主委员会会议由主任负责召集,主任因故不能履行职责,可以委托副主任召集。

  业主委员会会议应当有过半数的成员出席,作出的决定应当经全体成员过半数同意。

  第二十二条【业主委员会禁止行为】业主委员会不得有下列行为:

  (一)阻挠、抗拒业主大会行使职权;

  (二)弄虚作假,隐瞒事实真相,转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料;

  (三)违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权,擅自使用业主大会或者业主委员会印章;

  (四)打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人;

  (五)违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权,未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,与物业服务企业签订物业服务合同;

  (六)擅自动用住宅专项维修资金,侵占业主共有财产;

  (七)违反法律、法规规定或者超越业主大会赋予的职权,侵害业主合法权益的其他行为。

  第二十三条【业主委员会换届改选】业主委员会任期届满二个月前,应当书面告知街道办事处(乡镇人民政府)、社区居(村)民委员会。街道办事处(乡镇人民政府)应当指导、协助成立换届改选小组,由换届改选小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。换届改选小组的组成参照业主大会筹备组的组成。

  换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生期间,业主委员会不得就选聘、解聘物业服务企业等共同管理事项,组织召开业主大会会议或业主代表会议。

  业主委员会逾期未能换届改选的,由街道办事处(乡镇人民政府)指导所在地的社区居(村)民委员会组织召开业主大会会议或业主代表会议,选举产生新一届业主委员会。

  第二十四条【资格终止】业主委员会委员、业主代表有下列情形之一的,其职务自行终止,并应当自终止之日起七日内移交其使用、保管的文书、印章以及其他属于全体业主所有的财物:

  (一)丧失本物业管理区域业主身份的;

  (二)以书面形式提出辞职的;

  (三)因业委会履职不力导致物业服务费缴交率下降,物业服务品质下降的;

  (四)有本条例第十一条第二款第(一)项至第(六)项规定的情形之一的;

  (五)符合管理规约、业主大会议事规则约定的其他资格终止条件的。

  有前款情形之一的,业主委员会、业主小组应当在物业管理区域内显著位置公示,公示时间不得少于七日。

  第二十五条【业主自行管理】业主大会决定通过自行管理方式实施物业管理的,应当由业主委员会制定业主自行管理方案,且方案经业主大会会议表决同意。业主自行管理方案应当对下列主要事项作出约定:

  (一)管理的事项、期限;

  (二)物业服务的内容、标准;

  (三)选聘专业性服务企业的类型、资格条件,选聘劳务人员的数量、资格条件,以及选聘的方式;

  (四)业主交纳物业服务费的标准和方式;

  (五)业主、业主委员会在自行管理事务中的权利、义务及责任;

  (六)安全生产、消防安全、经营管理等责任的承担;

  (七)自行管理的其他事项。

  业主自行管理方案可以约定将物业管理区域内的秩序维护、清洁卫生、园林绿化、设施设备维修养护、工程施工等专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

  业主委员会应当自业主大会会议表决同意业主自行管理方案之日起三十日内,持业主大会的会议记录、会议决定和业主自行管理方案向街道办事处、乡镇人民政府备案。

  报送资料齐全、业主自行管理方案符合本条第一款和第二款规定、业主大会会议符合本条例规定的,街道办事处、乡镇人民政府应当在收到备案资料后五个工作日内发出备案回执。业主委员会收到备案回执后,应当将备案情况向全体业主公告。

  第二十六条【自行管理的责任】业主大会作出业主自行管理决定的,业主大会、业主委员会应当依法管理和经营,接受街道办事处、乡镇人民政府和相关行政管理部门的监督,承担安全生产、消防安全、经营管理等相关责任。

  业主委员会应当按照业主自行管理方案约定和有关规定,选聘具备相应资质的专业性服务企业或者具有相应职业资格证书的劳务人员对配套设施设备进行维修、养护和管理,并签订相应的服务合同或者劳务合同。业主委员会选聘企业或者劳务人员时,应当出具业主大会作出业主自行管理的决定和本条例第二十五条第四款的备案回执。

  业主委员会应当于合同签订之日起十五日内将与专业性服务企业签订的保安、设施设备维护的合同报街道办事处、乡镇人民政府备案。

  报送资料齐全、符合法定形式的,街道办事处、乡镇人民政府应当在收到备案资料后五个工作日内发出备案回执。业主委员会收到备案回执后,应当将备案情况向全体业主公告。

  第二十七条【业主决策电子投票系统】本市建立业主决策电子投票系统,法律、法规规定和管理规约、业主大会议事规则约定应由业主共同决定的事项,可以采用纸质或者手机信息、微信、电子邮件等方式实名投票。投票结果应当向全体业主公示。

  业主决策电子投票系统建设、维护经费列入财政预算。

  第二十八条【物业管理委员会的产生】住宅小区有下列情形之一的,可以成立物业管理委员会代行业主大会或者业主委员会职责:

  (一)不具备成立业主大会条件的;

  (二)具备成立业主大会条件但未成立,经物业所在地的县级物业主管部门或者街道办事处(乡镇人民政府)指导后仍不能成立的。

  第二十九条【物业管理委员会的组成】物业管理委员会由街道办事处(乡镇人民政府)组织成立,由业主以及街道办事处(乡镇人民政府)、公安机关、社区居(村)民委员会、建设单位等派员组成。

  物业管理委员会人数应当为九至十三人的单数,其中业主成员应当不少于百分之六十,由街道办事处(乡镇人民政府)在业主中推荐产生。物业管理委员会中的业主成员资格应当符合本条例第十一条的规定。

  物业管理委员会应当将成员名单在物业管理区域内显著位置公示。业主对物业管理委员会成员有异议的,由街道办事处(乡镇人民政府)协调解决。

  第三十条【物业管理委员会的职责】物业管理委员会应当依法履行职责,依照法律、法规的规定,就住宅小区共同管理事项征求全体业主意见,形成业主共同决定。

  物业管理委员会自业主大会成立之日起停止履行职责,并在七日内与业主大会办理移交手续后解散。

  第三十一条【老旧小区实施物业管理】对配套设施不齐全、环境较差的旧住宅小区,县(市、区)人民政府应当结合城市环境综合整治和更新改造工作,完善配套基础设施和公共服务设施,逐步改善旧住宅小区综合环境。旧住宅小区的范围由县(市、区)人民政府确定。

  旧住宅小区需要实施物业管理的,由街道办事处、乡镇人民政府征求相关业主意见后,合理确定物业管理区域,成立物业管理委员会,组织业主选聘物业服务企业或者自行管理。

  第三十二条【禁止作出违反规定的决定】业主大会、业主委员会、物业管理委员会应当依法履行职责,作出的决定应当符合本条例及有关法律、法规规定,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

  业主大会、业主委员会作出的决定违反前款规定的,街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定,并及时向全体业主通告;物业管理委员会作出的决定违反前款规定的,县级物业主管部门应当责令限期改正或者撤销其决定,并及时向全体业主通告。

  第三章前期物业管理

  第三十三条【前期物业期限、建设单位负责前期物业】前期物业管理由建设单位负责。建设单位应当在取得开发用地之日起三十日内,通过招标投标方式选聘物业服务企业实施前期物业管理。分期开发的物业,其前期物业管理招标投标,应当以全部物业管理区域为范围。

  投标人少于三个的,经物业所在地的县级物业主管部门批准,可以采用协议方式选聘政府诚信名册中的物业服务企业。

  建设单位选聘物业服务企业后,应当签订书面的前期物业服务合同。

  第三十四条【临时管理规约、前期物业服务合同】建设单位出售新建房屋之前,应当制定临时管理规约,并在售房时向购房人明示前期物业服务合同和临时管理规约。购房人在购买新建房屋时,应当对前期物业服务合同和临时管理规约予以书面确认,并受其约束。

  建设单位制定的临时管理规约,不得损害购房人的合法权益。

  前期物业服务合同和临时管理规约应当采用市物业行政主管部门所制定的示范文本。前期物业服务合同应当约定服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、起止时限以及合同终止的处理方式等内容。

  第三十五条【前期物业服务合同、管理规约的备案】物业服务企业应当自与建设单位签订前期物业服务合同之日和制定临时管理规约之日起十日内,持下列资料向物业所在地的县级物业主管部门备案:

  (一)中标通知书或者县级物业主管部门同意采取协议方式确定物业服务企业的文件;

  (二)前期物业服务合同、临时管理规约;

  (三)企业营业执照;

  (四)法律、法规规定的其他资料。

  县级物业主管部门对于前期物业合同以及临时管理规约不符合备案条件的,可以退回,要求补充完善后再行备案;对于符合备案条件的,应当在备案后十日内将备案的相关资料抄送街道办事处(乡镇人民政府)。

  第三十六条【前期物业服务企业的职责】物业服务企业可以提前介入项目的开发建设,对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项,提出与物业服务有关的建议。建设单位组织项目工程验收和分户验收时,应当通知前期物业服务企业参与。物业服务企业在前期物业管理期间履行以下职责:

  (一)参与工程的检查,对发现的工程质量问题和其他不利于物业使用和管理的问题,及时向建设单位或者相关专业管理部门提出整改建议;

  (二)就共用设施设备的安装位置、管线走向等事宜向建设单位提出建议,并参与共用设施设备的安装、调试等工作;

  (三)建立物业共用部位、共用设施设备等工程信息资料和日常管理档案;

  (四)根据临时管理规约、前期物业服务合同的约定向业主提供物业服务;

  (五)配合街道办事处(乡镇人民政府)、县级物业主管部门做好业主大会的成立工作。

  第三十七条【物业质量保修金制度】新建住宅物业实行质量保修金制度。建设单位应当在物业承接查验前,按照物业建筑安装总造价百分之二的比例向物业所在地的县级物业主管部门设立的物业质量保修金专门账户交存物业质量保修金。

  第三十八条【物业管理用房、社区用房、幼儿园用房】建设单位应当按照物业总建筑面积千分之三的标准,在物业管理区域内配置物业管理用房,最低不少于一百二十平方米;其中,业主委员会办公用房最低不少于二十平方米。物业交付时,物业管理用房由建设单位交付物业服务企业代管。物业管理用房不得擅自变更位置,也不得分割、租赁、转让和抵押。

  分期开发的新建物业尚未建设物业管理用房的,应当在本期商品房交付使用前提供不低于规划用于物业管理用房面积的房屋作为物业服务临时用房。在后期建设的物业管理用房交付前,临时用房不得销售。

  规模较大的小区应当配备社区用房及幼儿园用房。

  第四章物业管理服务

  第三十九条【物业服务企业备案及人员资质】物业服务企业在本市从事物业管理服务活动应当向物业所在地县级物业主管部门备案。

  物业主管部门应当加强物业管理专业人才队伍建设,建立物业服务企业及其管理人员的信用系统和信用档案,对物业服务企业实行动态监督管理。

  第四十条【物业服务招投标平台】本市建立统一的物业管理招标投标平台,经过备案的物业服务企业可以申请加入物业管理招标投标平台。

  鼓励业主通过统一的招标投标平台选聘物业服务企业。

  第四十一条【物业服务合同签订与备案】业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面的物业服务合同。

  物业服务合同签订后,业主委员会应当向业主公示或者印发给业主,物业服务企业应当向业主提供物业服务手册。

  只有一个业主或者业主人数较少且经全体业主一致同意的,业主可以直接选聘物业服务企业并签订物业服务合同。

  物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起十日内,向物业所在地的县级物业主管部门备案。

  第四十二条【物业服务合同内容】物业服务合同应当包含下列基本内容:

  (一)物业管理区域的范围及基本情况;

  (二)物业服务合同期限;

  (三)物业服务质量标准;

  (四)物业服务费用的收取标准和方式、公布物业服务费用收支情况的时间;

  (五)物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护;

  (六)环境卫生清扫保洁和公共绿化及其设施的养护、管理;

  (七)对外来人员和车辆登记、定期巡逻,以及管理视频监控装置等维护小区秩序、安全防范事项;

  (八)车辆的停放管理;

  (九)物业维修、养护、更新、改造费用的管理;

  (十)物业服务、财务档案和物业档案的保管;

  (十一)物业服务合同终止、解除条件;

  (十二)双方约定的其他物业管理事项;

  (十三)违约责任。

  物业服务合同应当采用市物业行政主管部门所制定的示范文本。

  第四十三条【物业服务信息公示】物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内的显著位置公示并及时更新:

  (一)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;

  (二)电梯、消防、监控等专项设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等;

  (三)公共收益的分配和使用情况;

  (四)各项物业费用的收费分摊支出明细;

  (五)物业服务企业客服电话,项目经理姓名及联系方式;

  (六)其他应当公示的信息。

  业主对公示内容有异议的,物业服务企业应当予以答复,并根据业主要求提供合同、账务、票据等资料查询。

  第四十四条【物业服务合同期限届满】业主委员会应当在物业服务合同期限届满三个月前,组织召开业主大会会议决定是否续聘物业服务企业。业主大会决定续聘的,业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。

  物业服务企业决定不再续签的,应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会或者物业所在地社区,并在物业管理区域内显著位置公告。

  物业服务合同期限届满后,业主大会没有作出续聘或者另聘物业服务企业决定,物业服务企业按照原合同继续提供服务的,原合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间,任何一方提出终止合同的,应当提前三个月书面告知对方。

  第四十五条【物业退出资料移交接】物业服务合同期满或者物业服务企业中途退出的,物业服务企业应当按照规定办理移交手续,并向新选聘的物业服务企业或者业主委员会、物业所在地社区移交下列资料:

  (一)业主清册;

  (二)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

  (三)设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料、出厂资料;

  (四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

  (五)共有部分经营管理档案;

  (六)监控系统、电梯、消防、水泵、防雷装置、电子防盗门等共用设施设备和人防工程防护设施的档案及其运行、维修、养护、检测记录;

  (七)物业服务期间改造、维修、保养有关物业形成的技术资料;

  (八)其他应当移交的资料。

  第四十六条【共用设施设备移交接及查验】物业服务企业与新选聘的物业服务企业或者业主委员会、物业所在地社区办理交接的,交接各方应当对物业管理区域内电梯、消防、监控等共用设施设备的使用维护现状给予确认。物业服务企业与业主委员会可以聘请第三方机构协助现场查验。

  电梯、消防、监控等共用设施设备无法正常使用的,原物业服务企业应当修复或者承担相应责任。原物业服务企业为服务于业主先期投入的固定设施设备费用,在退出时按照评估价返还给物业服务企业。

  第四十七条【解聘的物业企业退出义务】被依法、依约解聘的物业服务企业不得拒绝退出物业管理区域。

  第四十八条【物业服务收费原则和定价机制】物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点,遵循合理公开、明码标价、质价相符的原则,实行政府指导价和市场调节价。

  保障性住房物业服务收费实行政府指导价。商品房物业服务收费实行市场调节价,由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。

  第四十九条【物业服务评估】物业服务企业应当依照物业服务合同为业主提供优质服务,物业服务质量由物业所在地社区组织业主委员会、业主代表等进行评估。物业服务企业应当配合评估活动,并向全体业主公布评估结果。

  第五十条【物业服务收费方式和第三方监管】本市推行先服务后收费、按质论价、质价相符的物业服务收费方式。

  对公共收益和预收半年以上的物业服务费用实行第三方监管制度。

  对公共收益和预收的物业服务费用的监管不得侵害物业服务企业的合法利益,不得影响物业服务企业对资金的正常使用。

  第五十一条【计算标准】物业服务收费按房屋产权建筑面积计收。已办理房屋权属证书的,以房屋权属证书载明的房屋建筑面积计收;未办理房屋权属证书的,按房屋买卖合同载明的房屋建筑面积计收。

  储藏室、车库等附属用房的收费,物业服务企业和业主有约定的,依照其约定。

  第五十二条【收费计算起算和承担主体】

  已交付业主的房屋,物业服务费用由业主承担。未交付业主的或者已竣工但尚未售出的房屋,物业服务费用由建设单位承担。

  前款所称交付是指在房屋买卖合同约定的时间内,业主收到书面交付通知并办妥相关交付手续。业主收到书面交付通知后,在通知期限内无正当理由不办理相关交付手续的,视为交付。建设单位没有事先书面通知的,以业主实际办妥相关交付手续为准。

  第五十三条【欠费处理】业主欠交物业服务费用的,业主委员会、物业服务企业可以通过上门(书面)催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式,督促其限期交纳;逾期不交纳的,物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。

  经仲裁裁决或者司法判决确认后有履行能力仍不履行的,或者连续两年经仲裁裁决或者司法判决确认后业主履行缴费义务的,按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。

  第五章物业的使用和维护

  第五十四条【业主的禁止行为】业主、物业使用人应当合理、正当地使用物业,禁止下列行为:

  (一)违反法律、法规和管理规约以及临时管理规约,改变房屋用途,将住宅改变为经营性用房;

  (二)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品,或者存放、铺设超负荷物品;排放有毒、有害物质;发出超过规定标准的噪声或者影响邻居通风、采光;

  (三)违法搭建建筑物、构筑物;改变房屋外观、变动房屋承重结构;损坏或者擅自占用、改建物业共用部位;损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;

  (四)侵占绿地、损坏绿地、树木和绿化设施;擅自摆摊设点、占道经营,无序停放车辆;乱倒垃圾,堆放杂物,高空抛物;

  (五)违反规定饲养动物;擅自在建筑物、构筑物或者树木上悬挂、张贴、涂写、刻画;擅自架设电线、电缆;

  (六)占用、堵塞、封闭消防通道,在消防通道上设置路障,损坏、挪用或者停用消防设备;

  (七)在建筑内的共用走道、楼梯间、安全出口处停放电动自行车或者为电动自行车充电;

  (八)法律、法规、管理规约和临时管理规约禁止的其他行为。

  第五十五条【对违法违规行为的处置】物业服务企业在物业管理区域内发现违反国家有关规定以及管理规约、临时管理规约行为的,应当及时进行劝阻、制止,经劝阻、制止无效的,及时向所在地综合执法部门和业主委员会报告。综合执法部门接到报告后应当及时依法处理。

  业主委员会对侵害业主共同利益的行为可以依法申请仲裁或者提起诉讼。

  第五十六条【商品车位、车库及其出售出租】物业管理区域内纳入规划、可以办理产权的商品车位、车库,应当通过出售、附赠或者出租等方式优先满足本区域内业主的停车需要,项目竣工验收合格之日起满5年后,开发建设单位可以向社会公开销售商品车位、车库。

  未出售或者未附赠的商品车位、车库,业主要求承租的,建设单位不得只售不租。

  第五十七条【临时车位的设置与归属】物业管理区域内应当设置一定数量的临时停车位,用于停放汽车、电动车、摩托车、自行车等车辆。

  经业主大会或者其授权的业主委员会决定,可以利用物业区域内业主共有的道路等场地划定临时停车泊位。

  临时停车位属全体业主所有,不得出售、附赠或者出租。

  第五十八条【人防工程的使用管理】物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有,依照有关规定优先向全体业主开放。

  人民防空工程平时用作停车位的,可以出租,每次出租的租赁期限不得超过五年,但不得出售、附赠。

  第五十九条【公共收益的归属、使用与分配】经业主大会或其授权的业主委员会决定利用公共道路、公共场地和共用设施设备收取的停车费、租赁费、广告费等经营收益属于全体业主共有,可以用于业主公益性事务、业主委员会主任及委员的工作津贴或者业主大会决定的其他事项等。

  业主大会或者其授权的业主委员会决定委托物业服务企业代收费的,物业服务企业可以提取一定比例的管理费用,具体比例由双方协商约定。业主委员会或者物业服务企业应当将收益和使用情况每半年公示一次。

  第六十条【物业装饰装修】业主进行物业装饰装修,应当遵守法律、法规,遵守管理规约、临时管理规约和物业服务合同的约定。

  业主或物业使用人进行房屋装修、维修、检修工程的,应当事先告知物业服务企业,并与物业服务企业签订《房屋室内装饰装修管理服务协议》,协议中必须对房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项进行约定。

  物业服务企业不得指定装饰装修施工单位、装饰装修物料搬运人员、装饰装修材料供应商。

  第六十一条【改变物业用途的限制和条件】业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意并向业主委员会和物业服务企业备案。

  物业管理区域内按照规划建设的共用部位、共用设施设备和物业服务用房,除因特殊情况并经业主大会同意和依法办理有关手续外,不得改变用途。

  第六十二条【物业维修责任、费用的划分】物业保修期内发生的维修、更新、改造责任和费用,由开发建设单位承担;保修期满后的维修、更新、改造责任和费用,按照下列规定承担:

  (一)业主专有部分由业主承担;

  (二)业主共用部位、共用设施设备,由共用业主负责,费用从专项维修资金中支付;不足部分,由相关业主按照专有部分建筑面积分摊;属于人为损坏的,费用由责任人承担;

  (三)物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营设施设备部分,业主专有部分的,由业主负责维修,并承担费用;业主专有部分之外的,由相关专业单位负责维修,并承担费用。

  第六十三条【专项维修资金交存的主体和时间】住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当在办理房屋预(销)售合同备案手续前,将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。

  建设单位应当在办理项目竣工验收备案之前,将未售出房屋的首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。

  第六十四条【专项维修资金的归属与用途】业主、建设单位交存的专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位和共用设施设备的维修、更新、改造,不得挪作他用。

  住宅专项维修资金的具体管理办法,由市人民政府另行制定。

  第六十五条【应急维修】发生有下列紧急情况之一的,经相关专业机构出具书面意见和县、市(区、管委会)房地产主管部门核查属实,确需使用住宅专项维修资金进行应急维修,可以不经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意,使用该物业管理区域内专有部分内业主的住宅专项维修资金:

  (一)电梯故障危及人身安全的;

  (二)二次供水、排水系统中涉及的设施设备发生故障、影响使用的;

  (三)消防系统中涉及的设施设备存在安全隐患或发生故障的;

  (四)屋顶、屋面、外墙面发生渗漏,或者地下室发生积水,严重影响业主房屋正常使用的;

  (五)房屋外墙存在脱落、剥落等隐患的;

  (六)房屋发生严重沉降、倾斜、开裂,严重危及房屋安全的;

  (七)发生其他紧急情况的。

  第六十六条【监控系统的安装、维修、改造】新建住宅小区必须按照相关部门提出的技术标准要求将视频监控、单元门、电梯门一卡通管理系统纳入项目规划,在办理《商品房预售许可证》时报房管部门备案,与房屋主体同步规划、同步设计、同步施工、同步交付使用,并列为物业承接查验的内容。

  已建成的住宅小区的监控系统缺失或损坏的,建设单位与物业服务企业对监控系统维修、改造有合同约定的,按照约定执行;没有约定的,由建设单位、物业服务企业和业主三方共同维修、改造。

  第六十七条【消防安全管理】物业服务企业应履行物业管理区域的消防安全责任,提供消防安全防范服务,配备消防安全管理人员,开展消防安全宣传教育,开展消防安全巡查,消除火灾隐患,做好共用消防设施的日常养护,保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防登高场地的畅通。

  对未选聘物业服务企业的住宅区,街道办事处、乡镇人民政府应当知道、组织、督促业主和物业使用人加强消防安全管理、履行消防安全责任。

  第六章监督管理和投诉处理

  第六十八条【物业行政主管部门的监管职责】市物业行政主管部门全面负责全市物业管理活动的监督管理工作。

  县级物业主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作,履行下列职责:

  (一)对前期物业管理的指导和监督;

  (二)业主大会和业主委员会的业务指导;

  (三)物业服务企业的服务质量的监督管理,物业服务的招投标、物业服务合同的签订、收费的监督管理;

  (四)住宅的专项维修资金、物业质量保修金、物业服务费的交存、使用的监督管理;

  (五)受理、处理对物业服务企业和从业人员的投诉;

  (六)物业使用和维护的监督管理;

  (七)物业服务企业及业主的诚信管理;

  (八)其他监督管理职责。

  第六十九条【相关行政主管部门及相关企业的监管职责】市政、城市管理、价格、市容环境卫生、城乡规划、公安、气象、人防、市场和质量监督管理、环境保护、民政等部门及供水、供电、供气、网络等企业应当按照各自的职责,依法做好物业管理的相关管理和服务工作。

  (一)规划建设部门负责住宅小区区域的划定和物业管理用房及配套设施的规划,并督促其落实到位;监督小区物业的建筑质量,及时处理关于房屋质量方面的投诉;负责项目竣工验收之前改变建筑外立面和搭建建(构)筑物的审批,并查处擅自改变建设工程规划许可证内容的违法建设行为;指导小区绿化管理,制定小区绿化的具体量化标准以及小区绿化工程的相关审批,处理绿化质量方面的投诉,协助城管部门查处擅自占用、破坏绿地等违法违规行为。

  (二)城管部门负责行使物业管理区域内违反市政、绿化、市容管理等方面法律、法规、规章规定行为的行政处罚权,以及工商、环保、规划建设等部门划转给城管的执法职能;依法查处住宅小区内违规建设、乱设摊点经营、乱设墙体(户外)广告、占用公共部位、破坏绿地等违法违规行为;受理有关违法行为投诉并及时作出处理;督促新建小区垃圾中转站按要求建设到位;做好小区生活垃圾进入垃圾中转站后的转运工作。

  (三)公安(交警、消防)部门负责指导、支持业主大会、业主委员会和物业服务企业落实各项治安管理措施,督促物业服务企业做好治安协助工作;指导物业服务企业划分停车位及制定在物业管理区域内合理的行车路线,会同城管、规划等部门在物业管理区域外城市次干道上划定临时停车位;对物业管理区域内养犬、堆放易燃易爆物品、严重阻塞交通、阻碍消防通道、强行停放机动车包括大型客车、货车和油罐车(化学品车)的行为采取处理措施;定期对物业管理区域内消防设施和消防工作进行检查和指导,依法处理物业管理区域内破坏消防设施的行为。

  (四)市场和质量监督管理部门负责对物业管理区域内电梯、锅炉等特种设备安全进行监督检查,调查处理物业管理区域内的特种设备事故,依法查处特种设备安装、改造、维修和使用中的违法违规行为;查处物业管理区域内非法广告行为和无照经营、异地设立经营(办公)场所行为,对利用住宅或车棚(库)作经营(办公)等场所的,未经规划审批不予核发营业执照。

  (五)物价部门负责物业服务和车辆停放的收费标准,并对其进行监督检查;协调业主、业主委员会与物业服务企业在收费方面的矛盾。

  (六)环保部门依法查处擅自开设餐饮,房屋装饰装修、加工等行业造成的噪声、油烟废气等污染行为。

  前款中的行政部门可以通过书面形式委托城市管理部门在住宅小区内实施法律法规授予的部分物业管理权与行政处罚权。

  第七十条【街道办事处(乡镇人民政府)、村委会、居委会职责】街道办事处(乡镇人民政府)应当建立本辖区物业管理工作制度,会同县级物业主管部门具体指导、监督所辖区域内的业主依法成立业主大会和选举业主委员会,并监督业主大会和业主委员会依法履行职责,依法调解物业管理纠纷,协调物业管理与社区管理的关系。

  社区居民委员会、村民委员会应当成立物业管理委员会,协助街道办事处(乡镇人民政府)依法开展物业管理的相关工作。

  物业服务企业应当配合街道办事处(乡镇人民政府)开展物业管理的相关工作。拒不配合的,街道办事处(乡镇人民政府)应当提请县级物业主管部门依法处理。

  第七十一条【物业服务企业和项目法定代表人、负责人失信档案】物业行政主管部门应当会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制,加强行业诚信管理。

  物业服务企业未按照法律、法规规定、合同约定和技术标准、专业技术规范等提供日常物业服务的,应当录入物业服务企业信用档案。物业服务企业有下列严重失信行为之一的,二年内不得在本市承接新的物业服务项目;失信行为改正前,县级物业主管部门不予开具诚信证明:

  (一)骗取、挪用或者侵占物业专项维修资金的;

  (二)在物业管理招投标活动中提供虚假信息,骗取中标的;

  (三)物业服务合同终止后拒不退出物业管理区域,或者退出时未按照规定办理交接手续和移交资料的;

  (四)未按照规定和合同约定履行安全管理义务,导致物业管理区域内发生重大安全事故的;

  (五)擅自改变物业管理区域内物业管理用房、共用部位和共用设施设备用途的;

  (六)擅自决定占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的;

  (七)擅自利用物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行经营的;

  (八)被价格行政主管部门认定收费不规范且未改正的;

  (九)泄露业主信息的;

  (十)对业主、业主委员会委员进行恶意骚扰,采取暴力行为或者打击报复的。

  物业项目法定代表人、负责人有前款严重失信行为之一的,应当录入项目法定代表人、负责人信用档案。

  第七十二条【物业纠纷快速处理机制】建立以街道办事处(乡镇人民政府)、村(居)民委员会为主的物业服务纠纷快速处理机制。

  街道办事处(乡镇人民政府)应当建立物业管理投诉受理制度,对物业管理活动中的投诉,及时进行调查处理。

  物业服务企业与业主发生物业服务争议的,当事人双方可以协商解决,也可以向基层人民调解委员会或者街道办事处(乡镇人民政府)申请调解。达成调解意见的,双方应当签订调解意见书;未达成调解意见的,也可以依法向人民法院提起诉讼。

  第七十三条【联席会议制度】县级物业主管部门应当建立联席会议制度。联席会议由县级物业主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)、社区居(村)民委员会、公安机关、业主委员会、物业服务企业、建设单位等参加,协调处理辖区内下列物业管理中的有关事项:

  (一)前期物业管理阶段的突出问题;

  (二)业主委员会不依法履行职责的问题;

  (三)业主委员会换届过程中出现的突出问题;

  (四)物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题;

  (五)需要协调解决的其他突出问题。

  第七十四条【投诉、举报】各行政主管部门应当在物业管理区域内显著位置公布投诉、举报受理方式,按照职能分工履行职责,及时受理业主和相关单位的投诉、举报,依法调查处理违法违规行为。对实名投诉、举报实行限时回复,并对实名投诉、举报人予以保密。

  相关单位和个人可以通过市、县(市、区、管委会)政务热线或者各行政主管部门公布的投诉、举报受理方式,对物业管理的违法违规行为投诉、举报。

  有关行政主管部门在接到投诉、举报后应当登记,属于本部门职权范围的事项,应当受理,并在五个工作日内予以回复;不属于本部门职权范围的事项,应当及时移交给有权部门,接受移交部门对管辖权有异议的,由所在区人民政府指定管辖,不得再移交。对于十名以上业主联名、业主委员会、社区居(村)民委员会或者物业服务企业投诉、举报的违法违规行为,有关行政主管部门应当于二个工作日内书面回复是否受理,并按时回复办理情况。

  执法单位需要进入住宅小区开展执法工作的,物业服务企业、业主自治组织应当提供便利。

  第七章法律责任

  第七十五条【建设单位法律责任】建设单位违反本条例第三十三条第二、三款规定,未通过招投标的方式选聘物业服务企业,或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的,由县级物业主管部门责令限期改正,并给予警告;逾期不改正的,处一万元以上十万元以下的罚款。

  第七十六条【建设单位法律责任】建设单位违反本条例第三十七条规定,未按照要求将物业质量保修金交至专门账户的,由县级物业主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处一万元以上五万元以下罚款。

  第七十七条【建设单位法律责任】建设单位违反本条例第三十八条第一款规定,在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的,由县级物业主管部门责令限期改正,给予警告,并处10万元以上30万元以下的罚款;有违法所得的,没收违法所得,并处30万元以上50万元以下的罚款。

  第七十八条【物业服务企业法律责任】物业服务企业违反本条例第三十五条第一款、第四十一条第四款规定,未按时将前期物业服务合同、物业服务合同报送备案的,由县级物业主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处五千元以上一万元以下罚款。

  第七十九条【物业服务企业法律责任】物业服务企业违反本条例第四十三条规定,未公示相关信息的,由县级物业主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处三万元以上五万元以下罚款。

  第八十条【物业服务企业法律责任】物业服务企业违反本条例第四十五条规定,未按照规定办理移交手续或者未移交有关资料的,由县级物业主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处1万元以上10万元以下的罚款。

  第八十一条【物业服务企业法律责任】物业服务企业不履行物业服务合同约定擅自停止服务,或者物业服务合同终止后拒不退出的,由县级物业主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处五万元以上十万元以下罚款。

  第八十二条【业主、物业使用人法律责任】业主、物业使用人违反本条例第五十四条规定,给他人造成损失的,依法承担民事责任,并由相关行政主管部门依据有关法律、法规进行处理。

  第八十三条【行政机关工作人员法律责任】市、县级物业主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)以及相关部门的工作人员违反本条例,有下列情形之一的,由上级行政机关或者主管部门责令改正,并依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

  (一)未按照本条例规定筹备、组织成立业主委员会的;

  (二)未按照本条例规定履行监督检查职责的;

  (三)发现违法行为不及时查处,或者包庇、纵容违法行为,造成后果的;

  (四)其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的情形。

  第八十四条【引证性条款】对违反本条例规定的其他行为,法律、法规已有法律责任规定的,适用其规定。

  第八十五条【生效时间】本条例自年月日起施行。

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