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2016这一年:多姿多彩,吉安楼市年终总结

2017-01-06 15:30:19  来源:吉安房产网  点击()  我要评论(0)
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你的支付宝账单看到了吗,2016这一年都剁了多少次手?有没有买到合心意的超值物品?房子买了吗?

2016年对于吉安楼市来说,是个多姿多彩的一年,众多大房企有意争相进驻,部分停工楼盘也开启整改,可谓是各房企百花齐放、争相斗艳的一年,在2016年,吉安市区有12家纯新盘入市开盘,各类精彩活动无数,整整一年楼市顺风顺水,整个吉安楼市十分火爆,在这一年吉安的房价也是直线上升,这种现象说明吉安楼市回暖,呈现上升趋势,但是这对于普通购房者来说,并不是什么好事,因为房价高了,买房的负担就更大了。

一、2016年吉安市区房地产成交情况

2016年吉安市区楼市共成交备案新建商品房28158套,其中吉州区17569套,占比62.39%;青原区成交6557套,占比23.29%;井开区成交2560套,占比9.09%,庐陵区成交1472套,占比5.23%。图解如下:2016吉安楼市交易数据-吉安房产网2016吉安楼市交易数据-吉安房产网2016吉安楼市交易数据-吉安房产网

2016年吉安市区新建商品房面积共成交备案3122061.59㎡,其中吉州区成交备案2058299.77㎡,青原区成交备案684419.49㎡,井开区成交备案279133.54㎡,庐陵区成交备案72141.24㎡。图解如下:2016吉安楼市交易数据-吉安房产网2016吉安楼市交易数据-吉安房产网2016吉安楼市交易数据-吉安房产网

历年表现:2016吉安楼市交易数据-吉安房产网2016吉安楼市交易数据-吉安房产网

从以上吉安历年房价走势图来看,2016年的房价似乎和2015年的房价差别不大,但是从历年均价趋势对比图中可以看出,2014年与2015年的均价波动幅度较大,而2016年基本稳定在4600元/㎡左右,房价走势基本为稳中有升。但是高房价并没有抑制买房者的购房热情,2016年销量节节攀升,平均每月成交备案2347套。为什么在房价涨了的情况下还有这么多的人买房呢?以下三个方面或许能解释这一现象。

原因一:政策效应的反应

自2015年底至2016年初,吉安楼市便逐步回暖,随之最低首付比例下调,公积金政策调整、免契税等政策的影响下,使得购房者能以更低的门槛进入楼市市场,从而促使市场活跃,楼市回暖,销量上涨。

央行降息对于刚需客户来讲是可喜的,存贷款利率降低,还款总额下降,每月还款额度下降,这给刚需客户带来了不少安全感,进而刺激刚需客户购房。另外利率下调,还降低了房企融资成本,一定程度上降低房地产企业获得资金的难度。对于改善型客户来讲,契税和营业税的下调也是影响楼市回暖的原因之一。人们生活水平提高,在房屋方面的要求也在提高,改善型住房需求旺盛,契税、营业税的下调直接影响了购买大户型和二套房的客户。

原因二:吉安楼市未来可期

吉安房价总体上来说属于稳步上涨,2016年下半年以来,吉安楼市库存大幅度减少,并在一定程度上平衡供需矛盾。另外,2016年土地市场出现了与以往相比的高价地,这也将成为支撑房价的一部分。目前房价稳步的上涨,在房管局的监督和调控下,房产交易市场将规范透明,房价也会进入一个调控期和平稳期。

原因三:受“买涨”心理影响

客户心理行为是影响房价的一个重要部分,在客户“买涨不买跌”的心理作用下,进而推高房价。置业者对楼市存在一定的“恐慌心理”,担心房价上涨过高,而自己失去置业机会。2016吉安楼市交易数据-吉安房产网2016吉安楼市交易数据-吉安房产网2016吉安楼市交易数据-吉安房产网

热销楼盘: 

迈入2017年,2016年吉安楼市大战已经尘埃落定,年终成绩单也已经出炉。在外地房企和本地开发商逐鹿的吉安,谁能顺利跻身十强?在去化速度不断加快的热销大盘中,谁能摘得年度桂冠?猜想纷至沓来……以下2016年成交备案榜单,或许能为你解开心中疑云。

2016年吉安市区楼盘成交TOP 202016吉安楼市成交top20-吉安房产网

在热销top 20排行榜中,吉州区强势占据14席,大牌房企恒大进驻吉安的诚意之作恒大帝景,依然为年度热销王,以成交备案1510套稳坐第一;凯旋地产三盘联动抱团取暖,也最终以成交备案1263套位居第二;滨江大盘上江界下半年三期沿江头排发售,释放更多房源助其成就滨江板块销售霸主。

从配套上看,这20个热销楼盘在各项配套尤其是学区资源上保障强盛,除自身居住品质外,也让业主在子女就学的问题上享受便捷服务。从价格上看,2016年热销楼盘前20名,价格大部分为5000+,由此可见,改善型购房已渐成市场主流。

二、2016年吉安各县成交情况

2016年吉安市各县共成交备案新建商品房29063套,其中泰和县成交5864套,吉水县成交3865套,永丰县成交3653套,吉安县成交3249套,安福县成交2669套,新干县成交2370套,井冈山成交2265套,遂川县成交2116套,万安县成交1736套,峡江县成交1107套,永新县成交169套。各县成交备案面积3177189.714㎡,其中泰和县成交备案648814.44㎡在各县交易数据上遥遥领先。图解如下:2016吉安各县交易数据-吉安房产网2016吉安各县交易数据-吉安房产网

今年吉安楼市的火热不仅仅是市区一枝独秀,这股购房热潮也明显遍及周边各县,今年各县的交易量相比去年都有不同程度的上升,从各县的成交走势图来看,“金三银四”的销量都不俗,其中泰和县上半年销量更是逐月递增,泰和撤县设市的通知已出,未来片区内楼市发展或将迎来新的阶段。2016吉安各县交易数据-吉安房产网

三、2016年吉安楼市营销特点

从今年的营销情况来看,耳熟能详的互联网+、大数据等新思维已应用其中。一方面,房企基于集团层面统筹,利用互联网平台展开活动宣传,已成为当下主流的传播方式;另一方面,集团性或区域性的在互联网平台搭建购房平台的模式已经比较成熟,该模式能同时吸引“购房者”和“经纪人”,从而更加有效的达到去化项目的目的。

正所谓一切营销方法的运用都是为了最终的销售业绩,反之,销售规模的大小和增长,也是衡量房企营销能力的标准之一。恒大今年全年备案销售1510套,比去年的1394套增长8.32%。这背后的缘由一方面得益于今年良好的市场环境,另一方面也依仗企业自身积极的态度,不忘加大力度去库存、冲业绩,各种购房优惠应接不暇。春节期间开展返乡置业活动,4月份无理由退房一周年,全国楼盘87这折大优惠,6月恒大20周年庆全国86折,8月荣登世界500强献礼特惠82折,10月黄金周特惠最高优惠13万等等。恒大帝景营销优惠-吉安房产网

除购房优惠外,周周办活动,月月要翻新的各色暖场也是成色十足,对人气的聚集有不可或缺的作用。除了传统节日期间的主题活动外,各种自创节日也是层出不穷,迎春兰花节、渔文化节、海洋马戏节、风车节等节日人气不输传统节日。在做大规模的同时,恒大注重产品口碑与品牌的推广宣传,形成了较好的品牌效应从而促进销售。恒大帝景自创节日活动-吉安房产网

恒大帝景自创节日营销

另外一大利器便是渠道拓展能力,今年大量的房企加入进电商之路,在电商新平台和新渠道下,不少楼盘取得骄人成绩。其中以南澳公馆利用渠道销售最为成功,全年备案成交960套,相比去年上涨370.6%,其遵循的原则便是“重销售和渠道,轻策划和推广”,所有思考和行动均围绕“客户是谁,在哪,找出来,成交”。在实际渠道拓展中,一方面,南澳公馆设立圈层拓展计划,发挥自身力量整合各类客户资源,面向项目客户拓展渠道,并不断的积累渠道资源,做到时时为项目输送客户,另一方面,以人员战术,覆盖项目所在区域地理位置节点,对竞品进行直接抢掠。通过直接的抢掠,获得竞品客户数据后,有利于后期企业的宣传,如抓住竞品的痛点,直接进行现场拦截。南澳公馆看房人群-吉安房产网

南澳公馆渠道拓展

另外,我们还可以注意到,越来越多的大中型房企的品牌打造开始显现效果,如凯旋、康居锦洲、康盛锦湾等房企,我们不难发现这些房企在利用互联网新媒体传播上也表现十分积极,提升了企业的知名度。利用“线上”“线下”双轮驱动,营销活动更精准。加之各类创新式活动的开展,在吸引买房者的同时,也引起了其他市民的热烈讨论。如上江界的大型灯光展、康居外滩的百鸟展和VR体验等等,这些活动都是吉安楼盘从未玩过的,对市民来说可谓是新鲜感十足。上江界灯光展-吉安房产网

上江界灯光展康居外滩营销特色营销活动-吉安房产网

康居外滩创新营销活动

今年10月以后,受到新广告法的影响,各楼盘的营销活动渐渐冷却,并掀起一股“删风”,各项活动都全面缩水,从下图中可以看出,10月国庆之后,整体市场的活动次数明显减少。各楼盘遵循“不做=不错”的原则,低调卖房。不少业内人士调侃以后地产广告应该这样打:“冷气开放,购房请进。”虽然调侃归调侃,新广告法的严打或许让一众营销人士懵逼,但是对于购房者而言,可以更加真实的从“广告词”中了解到这个项目的配套、区位、价格等等因素,对购房者而言不失为一个好消息。2016吉安营销活动时间分布-吉安房产网

如下图,2016年吉安楼市成交创纪录,成交套数将近3万套,这和开发商的推盘频次也有很大的关系。根据吉安房产网数据统计,2016年吉安新建商品房推盘次数超过50次,大多在1月、5月、7月和9月选择开盘。1月由于新年的烘托,集中释放房源,加之在外工作人员的集体返乡,各楼盘推出大量房源以吸引返乡置业人潮的目光。而红五月历来是开发商营销动作频频的一个月份,有助于冲击上半年的销量而促进下半年的成交。7月虽然是楼市淡季,但是越来越多的人愿意在7、8月淡季出手购房,一来是商家优惠力度较大,二来是在光线充足的情况下更加容易看清房屋的各项结构。而9月作为传统“金九银十”的销售高峰期,房企加大房源推盘节奏,能够更好的带动年底销量。2016吉安营销活动时间分布-吉安房产网

四、吉安土拍市场特点

在2016年,吉安主城区土地拍卖少,拆迁少,由于这些年的发展,吉安主城区基本发展完善,许多城中村已经不见,同时因为发展重点已经不在市中心,所以主城区土地拍卖较少。

西边土地少量拍卖,土地资源十分辽阔,但是因为主要的发展方向并没有在西边,因此西边基本都是商业类用地,早前拍出的几块住宅用地也暂时没有开发的动向,待高铁落成,城西或许会有另外一番景象。

北边的土地拍卖也十分有限,但因为北边本来就有不少楼盘,所以还是有一定量的房源。加之年底富强·凤山蓝湾开盘,状元府也即将在今年入市,所以城北市场的房源还算充足。

南边因为是近年来的城市发展重点区域,因此不少房企瞄准城南市场,今年就有宜静苑恒盛花园·江尚铜锣湾·中央公园等城南楼盘开盘,加之恒大又在赣西堤地块高价拍地,城南往后的发展将会再上一个台阶。

东边一直有几个大盘在售,加之受到规划的吸引和相比城中心更低的房价,大量的购房者都选择了东边购房,虽然说河东的整体在售楼盘不多,但体量都相对较大且品质不错,因此呈现了百花齐放的现象。

而井开区的土拍今年尤为活跃,数十块住宅用地成交,总体来说2016吉安楼市回暖,呈现上升趋势,同时城南大力发展,房价飙升;2017年井开区或将崛起,新楼盘层出,同时楼市调控,一波关于价格的大战即将打响!

2016吉安市区住宅与商业类土地成交汇总:2016年住宅商业用地成交-吉安房产网

五、2017年楼市展望

2016年行业“先扬后抑”,前三季“繁荣、火热”,四季度“调控回落”,开发投资、销售、新开工等指标“虎头蛇尾”,增速冲高回落。总体而言,2016年行业既有“惊喜”也不乏“隐忧”,“喜”的是商品房销售面积、金额双创历史新高,待售面积持续下滑;“忧”的是房地产开发投资增速、新开工面积增速持续低位,结构调整缓慢、商办库存风险有增无减。

在去库存取得初步成效后,“抑制资产泡沫、防范金融风险”成为2017年房地产行业政策新基调,随着“抑制资产泡沫“和”防范金融风险“的政策基调确立以及相应实施措施陆续出台,行业持续调整在所难免,2017年房地产行业各项指标仍将继续探底或回落。未来调控政策仍有加码可能,房地产业资金定向收紧也箭在弦上,相比2016年如此宽松的政策环境将不复存在。

政策收紧-吉安房产网

但总体而言,2016年行业并非“一荣俱荣”,城市分化更甚,除三大经济圈重点城市和中部四个二线城市市场如火如荼、量价齐升外,行业去库存的任务依然“道险路艰”。因此,行业各指标强势反弹的可能性不大,在重点城市调控政策作用下,供应不足、销售持续下滑,开发投资、新开工增速仍会有探底过程,土地购置量跌价升的格局仍会维持。2017年下半年,随着市场变化和政策边际效应递减,预计销售、开发投资将会低位企稳。

考虑到2016年10月以来多个城市接踵出台限购、限贷政策,并在11月、12月出现加码现象,而且中央层面强调“房子是用来住的,不是用来炒的”,可见2017年总体政策环境不容乐观,项目销售也将面临不小的去化压力。房子是用来住的不是用来炒的-吉安房产网

但是,愿意让利于客户或营销注重渠道,能够有助于项目销售实现新的突破。政策环境从紧考验房企对项目销售节奏的把控,结合2016年部分不占优势却去化良好的项目,我们判断可以在销售上放低姿态的项目,往往能够从市场同类竞品中脱颖而出,这类项目抓住了销售的两大痛点,一个是价格,一个是营销。其一,采取以价换量的项目,让利于客户,牺牲利润来换取快速套现,在区域市场中率先让利的项目,最容易获得客户关注,实现抢跑。其二,营销十分注重渠道的项目,不比价格战,而比蓄客力,通过资源整合,将项目影响力做大,实现客户广泛积累,后续产品入市有比较扎实的客户基础,去化方面不存在大的问题。如此,能够在价格或营销上做功夫的项目,也将是2017年热销项目的一大看点。

 

相关链接

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2016这一年:波澜不惊,吉安土地市场年终总结

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